Donderdag 9 januari werden de cijfers bekend gemaakt van het 4e kwartaal 2019 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland en in de beide regio’s binnen het gebied van de NVM afdeling Gouda. Tenzij anders vermeld zijn cijfers en percentages vergeleken met die van het 4e kwartaal 2018 en op basis van aanbod en transacties via NVM makelaars. Genoemde waarden betreffen in principe gemiddelden.
Prijsstijging houdt aan, woningschaarste blijft toenemen.
Landelijk
Het aanbod op de woningmarkt is in een jaar tijd wederom fors afgenomen van 46.536 naar 37.997 woningen en dat is een daling van ruim 18% t.o.v. vorig jaar. Vergeleken met een kwartaal eerder blijft de hoeveelheid aanbod nagenoeg onveranderd. Overigens bedraagt de hoeveelheid nieuw aanbod[1] dit kwartaal 43.257 woningen.
Het aantal transacties is nog iets toegenomen met 3,2% van 39.284 naar 40.434 woningen. Daarbij is het aantal transacties voor appartementen met 1,9% gedaald, dat voor tussenwoningen stijgt 2,5%, voor twee-onder-één-kap met 5,1% en er zijn zelfs 8,9% méér vrijstaande woningen verkocht. Dus iets meer stijging naarmate het woningtype duurder is. Het omgekeerde geldt voor de transactieprijzen die juist voor appartementen het meeste toenemen. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt nu €326.000, een stijging van 8%. Ruim 42% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. De KI[2] is verder gedaald naar nu 2,8 maar verschilt zowel per regio als per woningtype.
Regio Gouda
Deze regio omvat de gemeenten Gouda, Krimpenerwaard, Bodegraven-Reeuwijk, Boskoop, delen van Zuidplas en Waddinxveen. Er staan halverwege het kwartaal 460 woningen te koop in deze regio; een daling van 12% t.o.v. vorig jaar. Het aanbod aan tussenwoningen (+6%) stijgt nog, dat van appartementen blijft nagenoeg gelijk maar aanbod van alle andere (duurdere) woningtypen daalt met 19% of meer. Lopende dit kwartaal zijn er 487 woningen te koop gezet en dat zijn er 10% minder dan in hetzelfde kwartaal van 2018. Vraagprijzen zijn t.o.v. vorig jaar ruim 9% gestegen; die van appartementen zelfs 25%.
Het aantal transacties daalt met bijna 7% naar nu 512 woningen. Er worden opvallend veel minder (-34%) hoekwoningen verkocht. Verder iets meer tussenwoningen (+4%) maar wat minder vrijstaand (-8%). Transactieprijzen stijgen ruim 10% naar €296.000. Vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen noteren bijna 18% hogere transactieprijzen. Ruim 47% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht bij een verkooptijd van 40 dagen. Vrijstaande woningen hebben gemiddeld 109 dagen verkooptijd nodig.
De woningmarkt is in deze regio t.o.v. een jaar terug iets meer oververhit geraakt met nu een KI = 2,7 (was 2,9). De gemeente Gouda kent een veel sterkere schaarste aan woningen met KI = 1,0 voor kleinere appartementen tot 80 m2 tot KI = 1,7 voor twee-onder-één-kap. Alleen vrijstaand kent daar een ruime markt. Verder in de regio zijn alle woningtypen schaars uitgezonderd vrijstaande woningen die over het algemeen een evenwichtige markt kennen.
Regio Woerden
Onder deze regio vallen de gemeenten Woerden, Lopik, Montfoort en Oudewater. Er staan halverwege het kwartaal 146 woningen te koop in deze regio; een daling van ruim 6% t.o.v. vorig jaar; het aanbod aan tussenwoningen daalt met 16% het hardst. Lopende dit kwartaal zijn er 193 woningen te koop gezet. Vraagprijzen zijn t.o.v. vorig jaar een forse 13% gestegen.
Het aantal transacties daalt ruim 3% naar nu 178 verkochte woningen. Het aantal verkochte appartementen stijgt echter uiterst fors met 74%. Transactieprijzen stijgen in deze regio met ruim 8% naar nu €372.000. Gemiddelde transactieprijs van appartementen stijgt met 16% het meest terwijl vrijstaande woningen juist ruim 3% lagere transactieprijzen noteren. Zo’n 47% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht bij een verkooptijd van 31 dagen.
De oververhitting van de woningmarkt in deze regio is ongeveer gelijk gebleven met KI = 2,5 waar deze vorig jaar 2,6 bedroeg. Vrijstaande woningen kennen een overwegend evenwichtige markt, de andere woningtypen zijn vrijwel overal ronduit schaars. Appartementen zijn het meest schaars en daarvan geldt een superlatief voor Woerden met een KI = 0,5.
Conclusie
Minder
woningaanbod, hogere transactieprijzen, toenemende schaarste en veel te weinig
nieuwbouw domineren al enige tijd de woningmarkt. Dit geeft nog wel kansen bij
doorstroming, vooral als nog relatief veel rente op de hypotheek wordt betaald
en mits in het schaarse aanbod een geschikte woning gevonden wordt. Maar vooral
starters zijn in toenemende mate de dupe, met name door enorme schaarste in de
bestaande bouw en de voor hen vaak niet haalbare prijzen in de nieuwbouw.
[1] Bij daling van het aanbod kan het aantal transacties toch stijgen; dat komt met name doordat woningen snel verkocht worden. De stand van het aanbod wordt op één moment gemeten namelijk halverwege het kwartaal. Als een woning in gemiddeld 37 dagen verkocht wordt, zoals nu het geval is, dan is er in een kwartaal tijd in totaal meer aanbod dat verkocht kan worden dan op dat ene meetmoment halverwege het kwartaal beschikbaar is.
[2] De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (beter: 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.