Goed 2016 door gewilde steden en beter presterende regio’s
Nieuwegein, 12 januari – Na een uitstekend 4de kwartaal sluit de NVM een goed 2016 af. Het afgelopen kwartaal wisselden bijna 45.800 bestaande koopwoningen van eigenaar, 15% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 59.500 transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal bijna 165.000 transacties bij haar makelaars (totale markt: 214.000). NVM-voorzitter Ger Jaarsma verwacht dat in 2017 de ‘grote groei’ in het aantal transacties er wel uit is. “Maar ik verwacht dat we dit jaar nog ruim 5% groei zullen zien. Aan de andere kant worden er te weinig woningen te koop aangeboden om aan de vraag te voldoen. Daardoor stijgen de woningprijzen relatief hard. En dat maakt het voor starters nóg moeilijker om een passende woning te kopen, zeker met de geldende strikte financieringsregels.” De gemiddelde verkoopprijs van woningen is in het 4de kwartaal 2016 toegenomen. In vergelijking met een kwartaal eerder bedraagt de stijging 3,0%, de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +8,9%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt bijna 20% hoger dan op het dieptepunt in 2013. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 78 dagen, 23 dagen minder dan een jaar geleden. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af.
Halverwege het 4de kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) stonden er bij NVM-makelaars ruim 92.500 woningen (totale markt: 120.000) in aanbod: 28% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van ruim 8%. Een potentiële koper kon het afgelopen kwartaal kiezen uit ruim 6 woningen. “De regionale verschillen blijven onverminderd groot”, stelt Jaarsma. “Er is inmiddels sprake van een driedeling op de Nederlandse woningmarkt.
Er zijn evenwichtige regio’s, maar een toenemend aantal regio’s kent een sterke verkopersmarkt en een aantal regio’s heeft nog altijd een kopersmarkt.
Vooral in de centra van de grote (studenten)steden moet je veel geld op tafel leggen voor relatief weinig woning. Kopers zou ik daarom willen adviseren om rondom deze oververhitte centra geschikte woonruimte te zoeken. Aan overheden en vervoerbedrijven de schone taak om te zorgen voor goede verbindingen tussen de stadscentra en omliggende gemeenten.”
Groot aantal woningtransacties in 2016
De NVM boekte over 2016 een groot aantal transacties. “Nooit eerder hebben onze makelaars in 1 jaar tijd bijna 165.000 woningen van eigenaar helpen wisselen. Dat is ruim het dubbele dan in de jaren 2011-2013”, aldus Jaarsma. De stijging van 15% aan transacties komt vooral op het conto van regio’s buiten de Randstad. In de provincies Gelderland (+31%), Flevoland (+29%), Overijssel (+28%) en Drenthe (+26%) werd het afgelopen kwartaal meer dan een kwart meer verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. “Het zijn tekenen dat de koopwoningmarkt in die provincies beter presteert na de crisisjaren. Veel regio’s in Nederland zijn bezig met een inhaalslag. Een goede zaak, niet alleen voor de betreffende regio’s, het zorgt ook voor meer balans op de woningmarkt”, zegt de NVM-voorzitter. “In de krappe woningmarktgebieden tekent zich een heel andere ontwikkeling af. Daar daalt het aantal transacties, vooral omdat er niet genoeg aanwas is van nieuw aanbod van bestaande woningen om aan de vraag te voldoen.
In de NVM-regio Amsterdam daalde het aantal transacties zelfs met bijna 17%. Daar is inmiddels al het ‘goedkope’ aanbod weg, waardoor starters daar zo goed als buitengesloten zijn. Ook in omliggende regio’s als Midden- en Zuid-Kennemerland, de Haarlemmermeer en in de regio Utrecht daalde het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder. Ger Jaarsma ziet daarbij wel een tweede kentering ontstaan. “In de zeer krappe Amsterdamse markt zien we het aanbod nu weer langzaam stijgen. Het betreft dan met name aanbod in het wat hogere prijssegment.
Een aanbod dat voor de starter onbereikbaar is. Het wordt de komende maanden dan ook interessant om te zien of dit duurdere aanbod net zo snel wordt opgenomen of dat er een prijsafvlakking plaats gaat vinden. ”Recent onderzoek door de ING laat zien dat ruim 70% van de Nederlanders in de hoofdstad geen prijsdaling verwacht in de komende tien jaar. “Opmerkelijk”, vindt Jaarsma. “De ‘markt’ als economisch mechanisme heeft geen geheugen, dat begrijp ik. Maar je zou van individuele kopers wel verwachten dat het recente verleden een rol speelt bij hun toekomstverwachtingen op de woningmarkt”.
In de regio rond de stad Groningen daalde het aantal transacties met 4%.” Het verschil wordt ook duidelijk bij een vergelijking naar woningtypen. Daar, waar de duurdere woningtypen als de 2-onder-1-kapwoning en de vrijstaande woningen landelijk plussen noteren van respectievelijk 25% en 31%, stijgt het aantal verkochte appartementen nog geen 3%. Dat het aantal verkochte appartementen niet harder toeneemt, is vooral het gevolg van het tekort aan aanbod.
Slinkend woningaanbod drijft prijzen op
Dat het aanbod aan woningen niet langer aan de vraag kan voldoen, blijkt ook uit de ontwikkeling van de transactieprijzen. De gemiddeld verkochte woning in het 4de kwartaal 2016 bracht bijna 9% meer op dan een jaar eerder. Dit komt neer op een gemiddelde transactieprijs van 248.000 euro. Jaarsma: “Dat is nog slechts 2% lager dan op het hoogtepunt voor de crisis. Het zijn vooral de krappe woningmarktgebieden, die de prijs opstuwen.
De regio’s Amsterdam en Utrecht – met hun bovengemiddelde aantal transacties en sterk toegenomen prijzen - zijn samen verantwoordelijk voor ongeveer een kwart van de prijsstijging.” In de regio Amsterdam ligt de prijs van de gemiddeld verkochte woning bijna 23% boven het niveau van vorig jaar en ruim meer dan de helft hoger dan op het dieptepunt in de crisis (3de kwartaal 2013). In de meeste regio’s van de noordelijke Randstad ligt de prijs al weer 20% of meer boven het dalniveau.
Landelijk gezien was het afgelopen kwartaal het 12de op rij dat de prijs van de gemiddeld verkochte woning hoger ligt dan een jaar eerder. “Dat in de krappe woningmarktgebieden de prijzen harder groeien, zien we ook in de prijsstijging van de woningtypen”, aldus de NVM-voorzitter. Appartementen kenden een toename van 10,6% in prijs, terwijl de vrijstaande woningen 7,2% in prijs stegen. In iets meer dan een kwart van de NVM-regio’s is de prijsstijging in een jaar tijd beperkt gebleven tot maximaal 5%.
Woningen worden steeds sneller verkocht…
Bestaande koopwoningen worden steeds sneller verkocht, constateert de NVM. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning daalde in een jaar tijd met meer dan 24% tot 78 dagen. De tussen- en hoekwoning werden het snelst verkocht, respectievelijk binnen 53 en 61 dagen. De verkooptijden van appartementen dalen in een jaar tijd het snelst met bijna 32% tot 65 dagen. “De verkooptijd is terug op het niveau van voor de crisis”, constateert Jaarsma. “Wat nieuw op de markt komt, wordt ook sneller verkocht dan voor de crisis.” Inmiddels is 57% van de woningen die in het 3de kwartaal 2016 op de markt zijn gekomen, binnen 90 dagen verkocht.
Van alle woningen die in het 4de kwartaal van 2015 te koop zijn gezet, zijn inmiddels 3 op de 4 verkocht. Nog slechts 14% staat te koop, de rest is van de markt gehaald of verhuurd. In de regio’s Amsterdam en Utrecht is meer dan 85% van alle te koop gezette woningen (in het 4e kwartaal 2015) binnen een jaar verkocht. In alle NVM-regio’s ligt het percentage ‘binnen een jaar verkocht’ inmiddels boven de 50%.
…en vaker voor meer dan de vraagprijs
Gekoppeld aan de kortere verkooptijden wordt het verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs kleiner. “Kopers merken dat ze steeds minder onderhandelingsruimte hebben”, aldus de NVM-voorzitter. “Het afgelopen kwartaal daalde het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs tot 2,2%. Bij 1 op de 6 woningen gaat de woning zelfs voor een prijs hoger dan de vraagprijs over de toonbank. In krappe regio’s gaat meer dan de helft van alle verkochte woningen boven de vraagprijs van de hand.” Bij woningen die net op de markt komen, is er praktisch gezien zeer beperkt onderhandelingsruimte. Het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil van woningen, die binnen 90 verkocht zijn, bedraagt 1%.
Woningaanbod daalt opnieuw stevig
Het aantal bestaande koopwoningen dat op enig moment in het aanbod staat, is opnieuw stevig gedaald. Halverwege het 4de kwartaal 2016 stonden er 28% minder woningen te koop dan een jaar eerder. Totaal staan er bij NVM-makelaars nog ruim 92.500 woningen te koop (voor de totale markt betekent dit rond de 120.000 woningen). Qua woningtype valt de daling van het aanbod bij appartementen het meest in het oog. Het aantal verkoopborden bij appartementen daalde in een jaar tijd met ruim 42%. Jaarsma: “Het aanbod van ruim 92.500 woningen doet denken aan het niveau, zoals Nederland dat kende vlak voor de crisis. In vergelijking met toen staan er nu echter meer vrijstaande woningen en minder appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen te koop. De verschillen op de huidige Nederlandse koopwoningmarkt zijn dan ook groter dan voor de crisis.”
De daling van het aantal woningen, dat op enig moment in het aanbod staat, is het gevolg van het toenemende aantal transacties, terwijl het arsenaal aan te verkopen woningen te weinig wordt aangevuld om aan de vraag te voldoen. “Het is dus zaak om een flinke inhaalslag te maken met nieuwbouw. Wat de NVM betreft is daarbij snelheid geboden, zonder dat dit afbreuk doet aan kwaliteit en variatie”, stelt Jaarsma. “NVM-makelaars moeten in mijn ogen een nog prominentere rol krijgen bij het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten. Zij kennen immers de woningmarkt en de wensen die er leven onder consumenten als hun broekzak. Alleen in een optimale samenwerking tussen gemeenten, projectontwikkelaars en makelaars kunnen we bouwen aan een toekomstbestendig woningbestand in Nederland, met betaalbare en passende woningen op de juiste plekken voor alle typen woningeigenaren. Van starters tot senioren, van gezinnen met kinderen tot eenpersoonshuishoudens. Bouwen voor de vraag – maatwerk dus - moet het devies zijn.”
Koper heeft nog maar keuze uit gemiddeld 6 woningen
De keuze voor de woonconsument is in het 4de kwartaal 2016 op een niveau gekomen, dat we van voor de crisis kennen. De gemiddelde koper heeft nog de keuze uit iets meer dan 6 woningen. In het voorgaande kwartaal bestond de keuze uit bijna 7 woningen. Jaarsma: “Over het hele land gezien betekent dat dat we zouden kunnen spreken van een evenwichtige markt. Maar niets is minder waar. De bestaande koopwoningmarkt kent veel minder evenwicht dan dat die voor de crisis had. Aan de ene kant zijn er regio’s met sterke verkopersmarkten als Amsterdam, Utrecht, stad Groningen eo en Zuid-Kennemerland, aan de andere kant zijn er regio’s met juist sterke kopersmarkten als in het noord- en zuidoosten van Groningen en noordoost-Brabant. Maar er zijn ook meer evenwichtige woningmarkten waar de consument een vergelijkbare keuze heeft als het Nederlandse gemiddelde, zoals Nijmegen, Arnhem, Den Bosch, Raalte, Apeldoorn en Nunspeet.”
Groot aantal woningtransacties in 2016
De NVM boekte over 2016 een groot aantal transacties. “Nooit eerder hebben onze makelaars in 1 jaar tijd bijna 165.000 woningen van eigenaar helpen wisselen. Dat is ruim het dubbele dan in de jaren 2011-2013”, aldus Jaarsma. De stijging van 15% aan transacties komt vooral op het conto van regio’s buiten de Randstad. In de provincies Gelderland (+31%), Flevoland (+29%), Overijssel (+28%) en Drenthe (+26%) werd het afgelopen kwartaal meer dan een kwart meer verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. “Het zijn tekenen dat de koopwoningmarkt in die provincies beter presteert na de crisisjaren. Veel regio’s in Nederland zijn bezig met een inhaalslag. Een goede zaak, niet alleen voor de betreffende regio’s, het zorgt ook voor meer balans op de woningmarkt”, zegt de NVM-voorzitter. “In de krappe woningmarktgebieden tekent zich een heel andere ontwikkeling af. Daar daalt het aantal transacties, vooral omdat er niet genoeg aanwas is van nieuw aanbod van bestaande woningen om aan de vraag te voldoen.
In de NVM-regio Amsterdam daalde het aantal transacties zelfs met bijna 17%. Daar is inmiddels al het ‘goedkope’ aanbod weg, waardoor starters daar zo goed als buitengesloten zijn. Ook in omliggende regio’s als Midden- en Zuid-Kennemerland, de Haarlemmermeer en in de regio Utrecht daalde het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder. Ger Jaarsma ziet daarbij wel een tweede kentering ontstaan. “In de zeer krappe Amsterdamse markt zien we het aanbod nu weer langzaam stijgen. Het betreft dan met name aanbod in het wat hogere prijssegment.
Een aanbod dat voor de starter onbereikbaar is. Het wordt de komende maanden dan ook interessant om te zien of dit duurdere aanbod net zo snel wordt opgenomen of dat er een prijsafvlakking plaats gaat vinden. ”Recent onderzoek door de ING laat zien dat ruim 70% van de Nederlanders in de hoofdstad geen prijsdaling verwacht in de komende tien jaar. “Opmerkelijk”, vindt Jaarsma. “De ‘markt’ als economisch mechanisme heeft geen geheugen, dat begrijp ik. Maar je zou van individuele kopers wel verwachten dat het recente verleden een rol speelt bij hun toekomstverwachtingen op de woningmarkt”.
In de regio rond de stad Groningen daalde het aantal transacties met 4%.” Het verschil wordt ook duidelijk bij een vergelijking naar woningtypen. Daar, waar de duurdere woningtypen als de 2-onder-1-kapwoning en de vrijstaande woningen landelijk plussen noteren van respectievelijk 25% en 31%, stijgt het aantal verkochte appartementen nog geen 3%. Dat het aantal verkochte appartementen niet harder toeneemt, is vooral het gevolg van het tekort aan aanbod.
Slinkend woningaanbod drijft prijzen op
Dat het aanbod aan woningen niet langer aan de vraag kan voldoen, blijkt ook uit de ontwikkeling van de transactieprijzen. De gemiddeld verkochte woning in het 4de kwartaal 2016 bracht bijna 9% meer op dan een jaar eerder. Dit komt neer op een gemiddelde transactieprijs van 248.000 euro. Jaarsma: “Dat is nog slechts 2% lager dan op het hoogtepunt voor de crisis. Het zijn vooral de krappe woningmarktgebieden, die de prijs opstuwen.
De regio’s Amsterdam en Utrecht – met hun bovengemiddelde aantal transacties en sterk toegenomen prijzen - zijn samen verantwoordelijk voor ongeveer een kwart van de prijsstijging.” In de regio Amsterdam ligt de prijs van de gemiddeld verkochte woning bijna 23% boven het niveau van vorig jaar en ruim meer dan de helft hoger dan op het dieptepunt in de crisis (3de kwartaal 2013). In de meeste regio’s van de noordelijke Randstad ligt de prijs al weer 20% of meer boven het dalniveau.
Landelijk gezien was het afgelopen kwartaal het 12de op rij dat de prijs van de gemiddeld verkochte woning hoger ligt dan een jaar eerder. “Dat in de krappe woningmarktgebieden de prijzen harder groeien, zien we ook in de prijsstijging van de woningtypen”, aldus de NVM-voorzitter. Appartementen kenden een toename van 10,6% in prijs, terwijl de vrijstaande woningen 7,2% in prijs stegen. In iets meer dan een kwart van de NVM-regio’s is de prijsstijging in een jaar tijd beperkt gebleven tot maximaal 5%.
Woningen worden steeds sneller verkocht…
Bestaande koopwoningen worden steeds sneller verkocht, constateert de NVM. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning daalde in een jaar tijd met meer dan 24% tot 78 dagen. De tussen- en hoekwoning werden het snelst verkocht, respectievelijk binnen 53 en 61 dagen. De verkooptijden van appartementen dalen in een jaar tijd het snelst met bijna 32% tot 65 dagen. “De verkooptijd is terug op het niveau van voor de crisis”, constateert Jaarsma. “Wat nieuw op de markt komt, wordt ook sneller verkocht dan voor de crisis.” Inmiddels is 57% van de woningen die in het 3de kwartaal 2016 op de markt zijn gekomen, binnen 90 dagen verkocht.
Van alle woningen die in het 4de kwartaal van 2015 te koop zijn gezet, zijn inmiddels 3 op de 4 verkocht. Nog slechts 14% staat te koop, de rest is van de markt gehaald of verhuurd. In de regio’s Amsterdam en Utrecht is meer dan 85% van alle te koop gezette woningen (in het 4e kwartaal 2015) binnen een jaar verkocht. In alle NVM-regio’s ligt het percentage ‘binnen een jaar verkocht’ inmiddels boven de 50%.
…en vaker voor meer dan de vraagprijs
Gekoppeld aan de kortere verkooptijden wordt het verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs kleiner. “Kopers merken dat ze steeds minder onderhandelingsruimte hebben”, aldus de NVM-voorzitter. “Het afgelopen kwartaal daalde het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs tot 2,2%. Bij 1 op de 6 woningen gaat de woning zelfs voor een prijs hoger dan de vraagprijs over de toonbank. In krappe regio’s gaat meer dan de helft van alle verkochte woningen boven de vraagprijs van de hand.” Bij woningen die net op de markt komen, is er praktisch gezien zeer beperkt onderhandelingsruimte. Het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil van woningen, die binnen 90 verkocht zijn, bedraagt 1%.
Woningaanbod daalt opnieuw stevig
Het aantal bestaande koopwoningen dat op enig moment in het aanbod staat, is opnieuw stevig gedaald. Halverwege het 4de kwartaal 2016 stonden er 28% minder woningen te koop dan een jaar eerder. Totaal staan er bij NVM-makelaars nog ruim 92.500 woningen te koop (voor de totale markt betekent dit rond de 120.000 woningen). Qua woningtype valt de daling van het aanbod bij appartementen het meest in het oog. Het aantal verkoopborden bij appartementen daalde in een jaar tijd met ruim 42%. Jaarsma: “Het aanbod van ruim 92.500 woningen doet denken aan het niveau, zoals Nederland dat kende vlak voor de crisis. In vergelijking met toen staan er nu echter meer vrijstaande woningen en minder appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen te koop. De verschillen op de huidige Nederlandse koopwoningmarkt zijn dan ook groter dan voor de crisis.”
De daling van het aantal woningen, dat op enig moment in het aanbod staat, is het gevolg van het toenemende aantal transacties, terwijl het arsenaal aan te verkopen woningen te weinig wordt aangevuld om aan de vraag te voldoen. “Het is dus zaak om een flinke inhaalslag te maken met nieuwbouw. Wat de NVM betreft is daarbij snelheid geboden, zonder dat dit afbreuk doet aan kwaliteit en variatie”, stelt Jaarsma. “NVM-makelaars moeten in mijn ogen een nog prominentere rol krijgen bij het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten. Zij kennen immers de woningmarkt en de wensen die er leven onder consumenten als hun broekzak. Alleen in een optimale samenwerking tussen gemeenten, projectontwikkelaars en makelaars kunnen we bouwen aan een toekomstbestendig woningbestand in Nederland, met betaalbare en passende woningen op de juiste plekken voor alle typen woningeigenaren. Van starters tot senioren, van gezinnen met kinderen tot eenpersoonshuishoudens. Bouwen voor de vraag – maatwerk dus - moet het devies zijn.”
Koper heeft nog maar keuze uit gemiddeld 6 woningen
De keuze voor de woonconsument is in het 4de kwartaal 2016 op een niveau gekomen, dat we van voor de crisis kennen. De gemiddelde koper heeft nog de keuze uit iets meer dan 6 woningen. In het voorgaande kwartaal bestond de keuze uit bijna 7 woningen. Jaarsma: “Over het hele land gezien betekent dat dat we zouden kunnen spreken van een evenwichtige markt. Maar niets is minder waar. De bestaande koopwoningmarkt kent veel minder evenwicht dan dat die voor de crisis had. Aan de ene kant zijn er regio’s met sterke verkopersmarkten als Amsterdam, Utrecht, stad Groningen eo en Zuid-Kennemerland, aan de andere kant zijn er regio’s met juist sterke kopersmarkten als in het noord- en zuidoosten van Groningen en noordoost-Brabant. Maar er zijn ook meer evenwichtige woningmarkten waar de consument een vergelijkbare keuze heeft als het Nederlandse gemiddelde, zoals Nijmegen, Arnhem, Den Bosch, Raalte, Apeldoorn en Nunspeet.”