Vorige week is het Regeerakkoord gepresenteerd. De NVM ziet verschillende punten waarvoor de afgelopen maanden is gepleit terugkomen in dit Regeerakkoord.
Regisserende rol Rijksoverheid bij nieuwbouwopgave
De NVM is blij dat de huidige vrijblijvendheid bij de nieuwbouwopgave gaat verdwijnen. De NVM heeft herhaaldelijk gepleit om meer haast te maken met het toevoegen van nieuwe woningen, om een steeds verdere oververhitting van de woningmarkt te voorkomen.
Het Rijk gaat de komende jaren een regisserende rol op zich nemen om ervoor te zorgen dat niet alleen voldoende woningen worden gebouwd, maar ook gedifferentieerd wordt gebouwd voor de vraag van verschillende doelgroepen. Hierover worden prestatieafspraken gemaakt met lagere overheden en marktpartijen. Het Rijk investeert de komende jaren ook fors meer in infrastructuur. Het belang hiervan heeft de NVM regelmatig benadrukt. Als de steden minder betaalbaar worden, is het van cruciaal belang om de (betaalbare) regio beter te ontsluiten.
Vrije huursector moet snel vergroot worden
Starters hebben het moeilijk op de koopmarkt, en zij hebben helaas ook weinig alternatieven op de huurmarkt. De vrije huursector is in Nederland veel te klein om de grote vraag aan te kunnen. Het vergroten van het aanbod aan betaalbare huurwoningen wordt door het nieuwe kabinet terecht als beleidsprioriteit genoemd. Wat de NVM betreft zal de komende tijd niet alleen meer vrije sector huur moeten worden gebouwd, er zal ook een herverdeling moeten plaatsvinden binnen de bestaande huurvoorraad. Missallocatie en een gebrekkige doorstroming zijn nog steeds grote problemen op de huurmarkt.
Er zijn in Nederland één miljoen corporatiewoningen die geliberaliseerd zouden kunnen worden. Daarnaast is er een half miljoen sociale huurwoningen van particuliere verhuurders, die eventueel beschikbaar kunnen komen voor het middensegment, als de bestaande huurregulering wordt afgeschaft. De aangekondigde hervorming van de huurtoeslag zou wat de NVM betreft onderdeel moeten zijn van een bredere hervorming van de huurmarkt.
LTV blijft op 100%
Een maatregel die het afgelopen jaar door de DNB sterk werd bepleit, is het verder verlagen van de Loan-to-Value norm naar 80%. De NVM heeft hiertegen gelobbyd omdat starters anders te veel eigen geld zouden moeten inleggen en daardoor helemaal geen kans meer zouden maken op de koopmarkt. Het regeerakkoord neemt dit argument over: de LTV-norm zal niet verder worden verlaagd. Interessant is ook dat starters in de toekomst een deel van hun pensioenpremie kunnen inzetten voor de eigen woning. Hoe dit precies geregeld zal worden, is nog niet duidelijk, dit zal onderdeel zijn van de hervorming van het pensioenstelsel.
Afbouw hypotheekrenteaftrek verstandig, maar wel fiscaal compenseren
Om de stabiliteit van de woningmarkt te bevorderen heeft de NVM eerder bepleit om de hypotheekrenteaftrek bij een opgaande markt geleidelijk af te bouwen. Het tempo waarop dit nu gebeurt is wel fors. Desondanks verwacht de NVM dat de maatregel in de huidige markt een beperkte invloed zal hebben, mits fiscaal gecompenseerd via het eigenwoningforfait en verlaging van de inkomstenbelasting. De extreem lage rente en de dynamiek op de woningmarkt, met sterk stijgende prijzen, maakt dat de maatregel nu relatief weinig pijn doet en hoogstens een licht dempend effect zal hebben.
De vraag is wel hoe de markt ervoor staat in 2020, als de maatregel daadwerkelijk wordt ingevoerd. Het is van belang dat het besteedbaar inkomen ook bij een stijgende rente voldoende op peil wordt gehouden om te voorkomen dat de betaalbaarheid van het wonen in gevaar komt. Om consumenten zekerheid te bieden is meer duidelijkheid nodig over het beoogde eindbeeld en de samenhang tussen de verschillende woningmarktsegmenten.
Verstorende prikkels uit systeem
Tot voor kort was in Den Haag niet alleen de hypotheekrenteaftrek heilig, maar ook het principe dat de eigen woning niet belast mag worden. Om dit zeker te stellen, is destijds de Wet Hillen ingevoerd. Daarmee werd voorkomen dat huiseigenaren die al veel hebben afgelost, per saldo belasting moeten bijbetalen. Dit principe wordt door het nieuwe kabinet verlaten.
De maatregel is opvallend, omdat deze inwerkt tegen de intentie van het nieuwe kabinet om aflossen te stimuleren. Tegenover de prikkel om af te lossen, die uit gaan van het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, komt nu een prikkel te staan om toch nog een bepaalde hypotheekschuld aan te houden. Ook valt op dat alleen de vijfde schaal van het eigenwoningforfait wordt verlaagd, waardoor er een zeer grote belastingsprong ontstaat bij woningen boven een miljoen euro. De NVM is van mening dat het voor het goed functioneren van de woningmarkt beter is als er zo weinig mogelijk verstorende prikkels in het systeem zitten.
Doelmatige aanpak verduurzaming
De NVM is blij dat het kabinet realisme en doelmatigheid centraal stelt bij maatregelen voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Vergaande doelstellingen uit de verschillende verkiezingsprogramma’s om in korte tijd een groot deel van de woningvoorraad “nul-op-de-meter” of aardgasvrij te maken hebben het regeerakkoord uiteindelijk niet gehaald.
Vorige week is het Regeerakkoord gepresenteerd. De NVM ziet verschillende punten waarvoor de afgelopen maanden is gepleit terugkomen in dit Regeerakkoord.
Regisserende rol Rijksoverheid bij nieuwbouwopgave
De NVM is blij dat de huidige vrijblijvendheid bij de nieuwbouwopgave gaat verdwijnen. De NVM heeft herhaaldelijk gepleit om meer haast te maken met het toevoegen van nieuwe woningen, om een steeds verdere oververhitting van de woningmarkt te voorkomen.
Het Rijk gaat de komende jaren een regisserende rol op zich nemen om ervoor te zorgen dat niet alleen voldoende woningen worden gebouwd, maar ook gedifferentieerd wordt gebouwd voor de vraag van verschillende doelgroepen. Hierover worden prestatieafspraken gemaakt met lagere overheden en marktpartijen. Het Rijk investeert de komende jaren ook fors meer in infrastructuur. Het belang hiervan heeft de NVM regelmatig benadrukt. Als de steden minder betaalbaar worden, is het van cruciaal belang om de (betaalbare) regio beter te ontsluiten.
Vrije huursector moet snel vergroot worden
Starters hebben het moeilijk op de koopmarkt, en zij hebben helaas ook weinig alternatieven op de huurmarkt. De vrije huursector is in Nederland veel te klein om de grote vraag aan te kunnen. Het vergroten van het aanbod aan betaalbare huurwoningen wordt door het nieuwe kabinet terecht als beleidsprioriteit genoemd. Wat de NVM betreft zal de komende tijd niet alleen meer vrije sector huur moeten worden gebouwd, er zal ook een herverdeling moeten plaatsvinden binnen de bestaande huurvoorraad. Missallocatie en een gebrekkige doorstroming zijn nog steeds grote problemen op de huurmarkt.
Er zijn in Nederland één miljoen corporatiewoningen die geliberaliseerd zouden kunnen worden. Daarnaast is er een half miljoen sociale huurwoningen van particuliere verhuurders, die eventueel beschikbaar kunnen komen voor het middensegment, als de bestaande huurregulering wordt afgeschaft. De aangekondigde hervorming van de huurtoeslag zou wat de NVM betreft onderdeel moeten zijn van een bredere hervorming van de huurmarkt.
LTV blijft op 100%
Een maatregel die het afgelopen jaar door de DNB sterk werd bepleit, is het verder verlagen van de Loan-to-Value norm naar 80%. De NVM heeft hiertegen gelobbyd omdat starters anders te veel eigen geld zouden moeten inleggen en daardoor helemaal geen kans meer zouden maken op de koopmarkt. Het regeerakkoord neemt dit argument over: de LTV-norm zal niet verder worden verlaagd. Interessant is ook dat starters in de toekomst een deel van hun pensioenpremie kunnen inzetten voor de eigen woning. Hoe dit precies geregeld zal worden, is nog niet duidelijk, dit zal onderdeel zijn van de hervorming van het pensioenstelsel.
Afbouw hypotheekrenteaftrek verstandig, maar wel fiscaal compenseren
Om de stabiliteit van de woningmarkt te bevorderen heeft de NVM eerder bepleit om de hypotheekrenteaftrek bij een opgaande markt geleidelijk af te bouwen. Het tempo waarop dit nu gebeurt is wel fors. Desondanks verwacht de NVM dat de maatregel in de huidige markt een beperkte invloed zal hebben, mits fiscaal gecompenseerd via het eigenwoningforfait en verlaging van de inkomstenbelasting. De extreem lage rente en de dynamiek op de woningmarkt, met sterk stijgende prijzen, maakt dat de maatregel nu relatief weinig pijn doet en hoogstens een licht dempend effect zal hebben.
De vraag is wel hoe de markt ervoor staat in 2020, als de maatregel daadwerkelijk wordt ingevoerd. Het is van belang dat het besteedbaar inkomen ook bij een stijgende rente voldoende op peil wordt gehouden om te voorkomen dat de betaalbaarheid van het wonen in gevaar komt. Om consumenten zekerheid te bieden is meer duidelijkheid nodig over het beoogde eindbeeld en de samenhang tussen de verschillende woningmarktsegmenten.
Verstorende prikkels uit systeem
Tot voor kort was in Den Haag niet alleen de hypotheekrenteaftrek heilig, maar ook het principe dat de eigen woning niet belast mag worden. Om dit zeker te stellen, is destijds de Wet Hillen ingevoerd. Daarmee werd voorkomen dat huiseigenaren die al veel hebben afgelost, per saldo belasting moeten bijbetalen. Dit principe wordt door het nieuwe kabinet verlaten.
De maatregel is opvallend, omdat deze inwerkt tegen de intentie van het nieuwe kabinet om aflossen te stimuleren. Tegenover de prikkel om af te lossen, die uit gaan van het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, komt nu een prikkel te staan om toch nog een bepaalde hypotheekschuld aan te houden. Ook valt op dat alleen de vijfde schaal van het eigenwoningforfait wordt verlaagd, waardoor er een zeer grote belastingsprong ontstaat bij woningen boven een miljoen euro. De NVM is van mening dat het voor het goed functioneren van de woningmarkt beter is als er zo weinig mogelijk verstorende prikkels in het systeem zitten.
Doelmatige aanpak verduurzaming
De NVM is blij dat het kabinet realisme en doelmatigheid centraal stelt bij maatregelen voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Vergaande doelstellingen uit de verschillende verkiezingsprogramma’s om in korte tijd een groot deel van de woningvoorraad “nul-op-de-meter” of aardgasvrij te maken hebben het regeerakkoord uiteindelijk niet gehaald.