NVM-onderzoek Recreatiewoningmarkt 2023: Markt in rustiger vaarwater

Het aantal transacties en vraag naar recreatiewoningen is in 2023 fors teruggelopen na de topjaren 2021 en 2022. In totaal werden 3.718 recreatiewoningen verkocht. Dit is een groot verschil van -34% met de verkopen in 2022. Dit constateert de NVM in haar onderzoeksrapport “De Nederlandse markt voor recreatiewoningen, jaaroverzicht 2023”. De prijzen blijven op een hoog niveau ondanks de gedaalde verkopen. De gemiddelde prijs van een in 2023 verkochte recreatiewoning bedraagt 228.000 euro. Vergeleken met 2022 is deze zelfs licht gestegen met 2,5%. Dit is het hoogste prijsniveau voor een recreatiewoning sinds het begin van de metingen door de NVM. Het aandeel verkopen in de hogere prijsklassen, boven 200.000 euro, is inmiddels gestegen tot 53%.

Constant aanbod

Het aanbod van te koop staande recreatiewoningen is redelijk constant gebleven. Per 1 januari 2024 stonden bij NVM -makelaars ongeveer 1.400 woningen te koop, ongeveer evenveel als een jaar eerder. Dit is substantieel meer dan in de hectische coronajaren toen het aanbod 40% lager lag. Met het teruglopen van het aantal transacties en het toegenomen aanbod steeg de NVM Krapte-indicator in 2023 van 2,8 naar 4,5. Dat levert een iets gezondere en evenwichtigere marktsituatie op. Wanneer de krapte-indicator namelijk onder de 5 staat, is er sprake van een krappe markt met weinig keuze voor kopers en veel mogelijkheden voor verkopers.

Hoge vraagprijs

Het aanbod van de te koop staande woningen heeft wel een hoge gemiddelde vraagprijs. Begin 2023 was dit nog gemiddeld 327.000 euro. Inmiddels is dit begin 2024 gestegen tot 366.000 euro, een stijging op jaarbasis van bijna 12%. Kijkend naar de gemiddelde prijs van de verkochte woningen lijkt hier wel sprake van een groeiende mismatch tussen vraag en aanbod.

Overbieden neemt in snel tempo af

Overbieden op recreatiewoningen loopt terug van 40% in 2022 naar 15% in 2023. Deze trend zette aan het einde van 2022 al langzaam in. Het toegenomen aanbod en de teruglopende vraag zijn direct zichtbaar in de cijfers. De duidelijk ruimere keuze voor potentiële kopers vertaalt zich ook in meer onderhandelingsruimte. Gemiddeld betaalt de koper ongeveer 3% minder dan de vraagprijs.

Verkooptijd loopt weer op

Een recreatiewoning staat gemiddeld iets langer dan 7 maanden te koop. Dat is ruim twee maanden meer dan in het voorgaande jaar. De ruimere markt en wellicht ook de groeiende kloof tussen vraagprijs van het aanbod en de behoefte vanuit potentiële kopers lijken hier debet aan te zijn. Anneke Haak-Bronsema, bestuurslid vakgroep Wonen NVM: ”De cijfers laten duidelijk zien dat de onzekerheid deze markt geen goed doet. Dat is ook niet verrassend en we zien dat op meer vastgoedmarkten. Het vertaalt zich direct in teruglopende transacties. Dat de prijzen op een hoog niveau blijven geeft wel aan dat de waardering van een eigen recreatiewoning – zowel voor zakelijke investeerders als consumenten die de woning zelf gebruiken - hoog blijft. De rendementen staan wellicht wat onder druk, maar dat wordt aan de andere kant weer voldoende gecompenseerd door de positieve impact die het bezit en gebruik op eigenaren heeft.”

Overheidsbeleid

Anneke Haak-Bronsema vervolgt: “Toch roepen wij de overheid op om wat breder naar deze markt te kijken. De recreatieve bedrijfstak in Nederland draagt in sommige regio’s voor een flink deel bij aan de economische ontwikkeling. Dat verdient een langjarig en consistent fiscaal overheidsbeleid, zowel voor de zakelijke investeerder als voor de eigenaar/gebruiker van een recreatiewoning.”

Verschillen in de regio’s

De verschillen tussen de toeristische regio’s in Nederland zijn groot. Dit brengt met zich mee dat er niet echt sprake is van één landelijke recreatiewoningmarkt maar van regionale deelmarkten met hun eigen ontwikkelingen. De Achterhoek kent ondanks een stijging van 52% een heel beperkt aanbod van slechts 38 recreatiewoningen. Het is daarom niet verwonderlijk dat de regio tot de krapste van het land behoort en dat overbieden nog steeds relatief vaak voorkomt. Brabant blijft de goedkoopste regio van Nederland, maar door een prijsstijging van 3% kost de gemiddelde recreatiewoning voor het eerst meer dan 150.000 euro. In 2023 werden 262 woningen verkocht, een daling van 30% vergeleken met een jaar eerder. Drenthe kende een minder goed jaar. De verkoopprijs daalde met 4,1% en het aantal transacties daalde met 41%. Met een aandeel overbiedingen van 10% en een krapte-indicator van boven de 5 is de Drentse markt mooi in evenwicht. Flevoland is de regio waar de minste recreatiewoningen werden verkocht, 76 in 2023. Wel worden woningen in deze regio snel duurder. Vergeleken met vorig jaar steeg de verkoopprijs met 10,6% naar 254.000 euro. Friese en Overijsselse meren laat met een plus van 8,4% een sterke prijsstijging zien. De gemiddelde recreatiewoning werd in deze regio verkocht voor 248.000 euro. Ook de vraagprijs ligt ruim hoger dan in 2022 doordat veel dure nieuwbouw in de verkoop kwam. Het kustgebied van Noord-Holland heeft op dit moment veel nieuwbouwaanbod in het hogere segment. Dit zorgt voor een relatief hoge vraagprijs. De verkoopprijs in de bestaande bouw ligt lager en is met 235.000 euro vergelijkbaar met vorig jaar. Het kustgebied van Zuid-Holland is dit jaar de krapste regio van het land. Dit komt door een aanboddaling van maar liefst 55%. Hierdoor stonden er eind 2023 minder dan 50 woningen in de verkoop bij NVM-makelaars. Limburg kent met een ruime halvering de sterkste daling van het aantal transacties van alle regio’s. Ook valt de regio op met een gemiddelde woonoppervlakte van 106 m2. Dit komt omdat er veel ruim opgezette nieuwbouwwoningen zijn verkocht. Twente en Salland laat een prijsdaling zien van 3,2%. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op 168.000 euro. Het aanbod in de regio kwam uit op slechts 32 woningen, een daling van 33%. Met 31% overboden woningen is dit het hoogste aandeel van Nederland. Veluwe/Utrechtse Heuvelrug blijft de populairste regio van het land. Ook dit jaar zijn hier de meeste recreatiewoningen verkocht. Daarbij is de verkoopprijs gestegen met 20,2%, de grootste van alle regio’s. Het aanbod in de regio komt uit op 247 woningen. Waddeneilanden is nog steeds ruimschoots de duurste regio van het land. Met een stijging van 2,0% komt de verkoopprijs dit jaar uit op 481.000 euro. Het aanbod in de regio is in een jaar tijd meer dan verdubbeld, maar is met 44 woningen nog steeds erg laag. Zeeland kent door een verdubbeling van het aanbod een duidelijk ruimere markt dan een jaar geleden. De krapte-indicator komt met een 8 zelfs in de buurt van een kopersmarkt. Wel behoren zowel de transactie- als de vraagprijs tot de hoogste van het land.

Over de NVM Krapte-indicator

De NVM Krapte-indicator geeft een benadering van het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de markt heeft. Bij een indicator tussen 5 en 10 wordt de markt als evenwichtig gezien. Boven de 10 staat voor een ruime (kopers-)markt. Onder de 5 wordt de markt als krappe (verkopers-)markt getypeerd.