Donderdag 11 oktober zijn de cijfers bekend gemaakt van het 3e kwartaal 2018 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland en in de beide regio’s binnen het gebied van de NVM afdeling Gouda. Tenzij anders vermeld zijn cijfers en percentages vergeleken met die van het 3e kwartaal 2017 en op basis van aanbod en transacties via NVM makelaars. Genoemde waarden betreffen in principe gemiddelden.

 

Landelijk

Er kan al enige tijd niet meer van een gezonde woningmarkt worden gesproken; sterker nog, het is inmiddels code rood. Het aanbod is weer 30% afgenomen in een jaar tijd en vraagprijzen 11% gestegen. Daarbij is de nieuwbouwproductie structureel veel te laag om aan de vraag te voldoen. De hoeveelheid woningen die te koop staan beslaat nu slechts 1% van het hele woningbestand. Toch staat maar liefst 18% van het woningaanbod al 2 jaar of langer te koop waar dit begin 2008 maar 4% was. Van alle woningaanbod is 42% een vrijstaande woning, 16% een appartement en ook 16% een tussenwoning, 15% een twee-onder-één-kap en 11% een hoekwoning. Er worden echter veel meer tussenwoningen en appartementen verkocht dan vrijstaande woningen.

Het aantal woningtransacties is 12% gedaald waarbij de transactieprijzen ruim 10% opliepen naar nu €292.000. Daarbij zijn de looptijden van transacties afgenomen tot 40 dagen, de snelste verkooptijd sinds het jaar 2000. Ruim 34% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. In de nieuwbouw liepen de prijzen zelfs 16% op naar €355.000. De markt voor tussenwoningen en appartementen is het meest oververhit. De KI[1] bedraagt 3,7.

 

Regio Gouda

Deze regio omvat de gemeenten Bergambacht, Bodegraven-Reeuwijk, Boskoop, Gouda, delen van Zuidplas, Schoonhoven, Vlist en Waddinxveen. Het aantal transacties daalt met 14,3% naar nu exact 500 woningen; de daling betreft alle woningtypen uitgezonderd vrijstaand. Transactieprijzen lopen met 13,3% op naar nu €277.000. De tussenwoning, meest verkochte type in deze regio, steeg zelfs 15,5% in prijs. In deze regio wordt ongeveer de helft van de woningen voor minimaal de vraagprijs verkocht. Daarbij is de verkooptijd gedaald naar 44 dagen maar twee-onder-één-kap (73 dagen) en vooral vrijstaand (99 dagen) hebben doorgaans meer tijd nodig voor een getekende koopakte.

Er staan halverwege het 3e kwartaal nog 531 woningen te koop in deze regio en dat zijn er 36,5% minder dan vorig jaar. Voor de beeldvorming: zes jaar geleden stonden er 2.379 woningen te koop! Het aanbod aan appartementen is bijna gehalveerd. In deze regio omvat de hoeveelheid aanbod dat al 2 jaar te koop staat slechts 11% van het totale aanbod, opvallend veel lager dan het landelijke beeld. De woningmarkt is in deze regio nu ook echt oververhit met een KI van 3,2 en dat is beduidend onder het landelijk gemiddelde, dus sterker oververhit. In de gemeente Gouda is de schaarste aan appartementen en tussenwoningen echt groot met KI rond de 2,3.

 

Regio Woerden

Onder deze regio vallen de gemeenten Woerden, Lopik, Montfoort en Oudewater. Het aantal transacties neemt hier af met 13,7% naar 165 woningen. De afname betreft hoekwoningen, twee-onder-één-kap en appartementen. Het aantal verkochte tussenwoningen bleef nagenoeg gelijk terwijl er zelfs wat meer vrijstaande woningen zijn verkocht. Transactieprijzen stijgen met 14,3% naar nu €379.000 waarbij een deel van de prijsstijging zit in de verkoop van gemiddeld wat grotere woningen (dan een jaar geleden). Bijna 29% van alle woningen worden boven de vraagprijs verkocht en dat is een vrij gematigde waarde gezien de overspannenheid van de woningmarkt in deze regio. Verkooptijd bedraagt 33 dagen, vrijstaand ruim het dubbele.

De hoeveelheid aanbod is met 37% afgenomen naar nu 138 woningen. Zes jaar geleden waren het er nog 743. De hoeveelheid aanbod van alle woningtypen daalt stevig uitgezonderd tussenwoningen. Dit type woning verkoopt echter zo snel dat na een maand een groot deel van het aanbod al weer ‘ververst’ is. Aanbodhoeveelheden zijn in deze snelle woningmarkt slechts een momentopname. De woningmarkt is in deze regio zeer oververhit met een KI van nu 2,5. In de gemeente Woerden kennen tussenwoningen en hoekwoningen een KI van 1,6 waarmee deze deelmarkt nog krapper is dan die in b.v. het dichtbij gelegen Utrecht.

 

Conclusie

De druk op de woningmarkt blijft maar toenemen door stijgende prijzen en afnemend hoeveelheid aanbod. Ook de achterblijvende nieuwbouwproductie werkt niet mee om de woningstarter te laten toetreden tot de woningmarkt. Regionaal zijn de verschillen groot maar de oververhitting beperkt zich zeker niet meer tot alleen de randstad. Beide genoemde regio’s kennen nu een markt met dalend aanbod, dalende transactieaantallen, dalende verkooptijden en stevige prijsstijgingen. En in beide regio’s, regio Woerden nog wat sterker dan regio Gouda, is de oververhitting van de woningmarkt heviger dan gemiddeld in Nederland.

[1] De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.