Donderdag 12 april zijn de cijfers bekend gemaakt van het 1e kwartaal 2018 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland en in de beide regio’s binnen het gebied van de NVM afdeling Gouda. Tenzij anders vermeld zijn cijfers en percentages vergeleken met die van het 1e kwartaal 2017 en op basis van aanbod en transacties via NVM makelaars. Genoemde waarden betreffen in principe gemiddelden.

 

Landelijk

De daling van het aantal woningtransacties zet versterkt door; er zijn ruim 33.800 woningen verkocht en dat is 13% minder dan een jaar geleden. Bij alle woningtypen is sprake van een daling, die met bijna 19% het sterkst is bij appartementen. Transactieprijzen stijgen 9,7% in een jaar tijd en bedragen nu €273.000 bij een benodigde verkooptijd van 56 dagen en dat is 19 dagen sneller dan vorig jaar. Prijsstijging bij appartementen is zelfs 15,7% en dit woningtype verkoopt het snelst: in 35 dagen. NVM makelaars verkochten zo’n 7.300 nieuwbouwwoningen; dat is 11% minder dan vorig jaar waarbij de prijzen 16% opliepen naar nu €334.000.

Het aanbod aan koopwoningen blijft snel dalen, het afgelopen jaar met 35,4%. Halverwege het 1e kwartaal stonden er ca. 51.000 te koop. Vraagprijzen stijgen dan ook fors en zijn bijna 10% hoger dan vorig jaar, appartementen zelfs bijna 20% hoger. De woningschaarste uitgedrukt in een krapte-indicator[1] bedraagt nu 4,5. Alle cijfers zijn per geografisch gebied meestal totaal anders.

Regio Gouda

Deze regio omvat de gemeenten Bergambacht, Bodegraven-Reeuwijk, Boskoop, Gouda, delen van Zuidplas, Schoonhoven, Vlist en Waddinxveen. Het aantal transacties daalt beperkt met 2,3% naar nu 518 woningen. De daling zit ‘m vooral in de appartementenmarkt en bedraagt daar ruim 15%. Er worden juist iets meer rijwoningen verkocht. Transactieprijzen lopen met 8% op naar nu €254.000. In deze regio worden 22% van de woningen boven de vraagprijs verkocht en de verkooptijd bedraagt 65 dagen maar appartementen en tussenwoningen zijn doorgaans in ruim een maand tijd verkocht. Prijsniveau ligt iets boven het niveau aan het begin van de crisis maar dat geldt niet voor 2-onder-1-kap en vrijstaand die daar nog ca. 9% onder zitten (zie afbeelding).

Er staan halverwege het 1e kwartaal nog 629 woningen te koop in deze regio; een forse daling van bijna 43%; voor appartementen is deze daling bijna 60%. Ter illustratie: In dit aanbod van 629 stuks zitten 163 tussenwoningen; vijf jaar geleden stonden er in deze regio alleen al 720 tussenwoningen te koop (zie afbeelding). De woningmarkt is in deze regio enigszins oververhit en met een KI van 3,6 een verkopersmarkt.

In de gemeente Gouda is de krapte aan tussenwoningen (KI=2,4) en nog meer voor appartementen (KI=1,7) vergelijkbaar met een stad als Utrecht. De stad is altijd al populair bij kopers uit Rotterdam maar het groeiende aantal startende kopers uit Den Haag valt op. Dit kan deels te maken hebben met de enorme prijsstijging (24%) in Den Haag het afgelopen jaar.

 

Regio Woerden

Onder deze regio vallen de gemeenten Woerden, Lopik, Montfoort en Oudewater. Het aantal transacties neemt hier af met bijna 25% naar 155 woningen; opvallend is dat het aantal tussenwoningen met slechts 4,4% daalt terwijl de daling bij hoekwoningen maar liefst 47% bedraagt. Transactieprijzen stijgen met 11,5% naar nu €317.000. In deze regio lopen de prijzen van appartementen extreem op (30%) maar dat beeld is geflatteerd omdat de verkochte appartementen dit kwartaal gemiddeld een flink stuk groter waren dan die in het 1e kwartaal vorig jaar werden verkocht. Bijna 26% van alle woningen worden boven de vraagprijs verkocht. Dit kwartaal bedraagt de verkooptijd 44 dagen.

De hoeveelheid aanbod kent een stevige daling van ruim 45% naar nu 160 woningen. De hoeveelheid aanbod van alle woningtypen daalt flink; vrijstaand nog het minst met een daling van 35%. De woningmarkt is ook in deze regio oververhit met een KI van nu 3,1. De oververhitting in de gemeente Woerden is echter veel heviger met KI tussen 1,3 en 1,5 voor alle woningtypen, uitgezonderd vrijstaand (KI=10). Buiten de gemeente Woerden is de markt iets rustiger.

De regio is meer op het dichtbij gelegen Utrecht gericht dan op de andere grote steden. Toch kopen steeds meer Amsterdammers in Woerden. Kopers uit deze twee grote steden kopen dan voornamelijk grondgebonden woningen.

 

Conclusie

Er is steeds minder aanbod terwijl de vraag naar koopwoningen groot blijft. Het effect daarvan is in de cijfers goed te zien: flink oplopende prijzen, korte verkooptijden en transactieprijzen dicht bij en steeds vaker boven de vraagprijs. Ook de afgelopen NVM Open Huizen Dag bevestigde dit beeld: er deden minder huizen mee dan voorheen maar er kwamen per deelnemende woning wel meer kijkers. Ook het aantal transacties daalt nu structureel omdat het geschikte aanbod steeds vaker ontbreekt. Voor starters op de woning(-koop)markt blijft dit een zorgelijk scenario. Starters vanuit dure woonregio’s oriënteren zich dan ook meer en meer in (goedkopere) regio’s verder weg.

[1] De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.