Donderdag 11 januari zijn de cijfers bekend gemaakt van het 4e kwartaal 2017 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland en in de beide regio’s binnen het gebied van de NVM afdeling Gouda. Tenzij anders vermeld zijn cijfers en percentages vergeleken met die van het 4e kwartaal 2016. De gegevens zijn op basis van transacties via NVM makelaars en genoemde waarden betreffen over het algemeen gemiddelden.

 

Landelijk

Het aantal transacties neemt voor het eerst sinds 2013 af naar nu 43.382 woningen, een daling van 5,7%. Het aantal verkochte appartementen daalt zelfs met 13,5%. De vraag naar woningen is groot maar het geschikte aanbod ontbreekt. Transactieprijzen stijgen 9,1% in een jaar tijd (appartementen zelfs 13,6%) en bedragen nu gemiddeld €269.000 bij een benodigde verkooptijd van 52 dagen waar vorig jaar nog 78 dagen voor nodig waren. Daarbij wordt bijna 28% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Landelijk gemiddeld prijsniveau ligt nu 7% boven dat van vóór de crisis. Vrijstaande woningen kennen een minder hevige prijsstijging.

Het aanbod aan koopwoningen blijft dalen, het afgelopen jaar met 35,6% waarmee het aanbod op 59.640 blijft steken. Van dit aantal staat ruim één derde al een jaar of langer te koop. Vraagprijzen stijgen fors; het afgelopen jaar met 9,7% met ook hier een uitschieter voor appartementen die 18,2% hogere vraagprijzen noteren. De woningschaarste uitgedrukt in een krapte-indicator[1] is in een jaar tijd gedaald van 6,0 naar nu 4,1. Voor alle genoemde marktcijfers zijn de verschillen per geografisch gebied vaak groot.

 

Regio Gouda

Deze regio omvat de gemeenten Bergambacht, Bodegraven-Reeuwijk, Boskoop, Gouda, delen van Zuidplas, Schoonhoven, Vlist en Waddinxveen. Het aantal transacties daalt 7,4% naar nu 630 woningen. De daling in aantal transacties is met 14,3% het hevigst bij tussenwoningen terwijl er juist 10,8% méér appartementen worden verkocht. De gemiddelde transactieprijs loopt met 10,2% op naar nu €253.000. De transactieprijs stijgingen van bijna 14% voor appartementen en zelfs 16% voor vrijstaande woningen zijn opmerkelijk. Prijsniveau ligt nu weer iets (0,4%) boven het niveau van vóór aanvang recessie maar vrijstaande woningen liggen er nog een kleine 5% onder. In deze regio wordt nu 21% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Verkooptijd is gemiddeld 59 dagen.

Er staan halverwege het 4e kwartaal 781 woningen te koop in deze regio; een daling van gemiddeld bijna 41% waarbij het aanbod aan appartementen met bijna 58% het snelst daalt en dat van vrijstaande woningen met ruim 23% het minst snel. De woningmarkt is in deze regio al wat krap met een KI van 3,7. In Gouda is de schaarste aan vooral appartementen tot 80 m2 hevig; de KI voor zulke appartementen bedraagt slechts 1,6 en meer dan een derde van dit soort appartementen wordt dan ook boven de vraagprijs verkocht. Vraagprijzen stijgen in de regio bijna 10% in een jaar tijd. Opvallend is de vraagprijs van nieuw aanbod dat met gemiddeld €260.000 meer dan een ton onder dat van het totale aanbod ligt van €362.000. Twee jaar geleden was dat verschil maar ca €25.000. Conclusie is dat duur aanbod langer te koop staat.

 

Regio Woerden

Onder deze regio vallen de gemeenten Woerden, Lopik, Montfoort en Oudewater. Het aantal transacties neemt hier 8,1% af naar 221 woningen. Deze daling komt vooral door de afname van het aantal verkochte tussenwoningen (met ruim 20%) en van appartementen (met ruim 46%); van andere woningtypen worden er juist meer verkocht. Transactieprijzen stijgen met 12,2% naar nu €333.000. Vrijstaande woningen ondergaan een procentueel lagere prijsstijging, appartementen juist wat meer. In deze regio is de tussenwoning veruit het meest verkochte woningtype. Opvallend is dat in deze regio relatief weinig woningen boven de vraagprijs worden verkocht: 19%. In andere regio’s met zo’n krappe woningmarkt is dat vaak 30% of meer. Het prijsniveau is bijna 8% hoger dan dat voor aanvang recessie. Er zijn gemiddeld 38 dagen nodig voor succesvolle verkoop.

De hoeveelheid aanbod kent een daling van 36% naar nu 208 woningen. De daling van het aantal appartementen en twee-onder-één-kap woningen is met 53% nog een stuk sterker. De woningmarkt in deze regio raakt meer en meer oververhit met een KI van nu 2,8. De schaarste aan woningen is hevig voor tussenwoningen in de gemeente Woerden (KI=1,3) en nog wat intenser voor appartementen groter dan 80 m2 (KI=0,7). Vraagprijzen lopen in deze regio op met 13,7% in een jaar tijd, variërend van 5,5% meer voor tussenwoningen tot wel 27% meer voor appartementen. Het woningtype met het meeste aanbod is, zoals bijna overal in Nederland, de vrijstaande woning; dit type kent in deze regio geen krappe mar een evenwichtige markt.

 

Conclusie

De vraag naar woningen blijft hoog maar er is niet voldoende geschikt aanbod om te voldoen aan deze vraag, zodat transactieaantallen dalen en transactieprijzen worden opgedreven. Starters op de woning(-koop)markt hebben last van de hoge prijzen, en van beleggers in dit segment. Ook senioren die willen doorstromen naar b.v. de grotere appartementen ondervinden hinder door te weinig geschikt aanbod en helpen ongewild mee aan stagnatie van de doorstroming. Goed nieuws is dat de nieuwbouw, hoewel er nog steeds te weinig wordt gebouwd, wel op stoom komt.

 

[1] De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 12 x aanbod te delen door aantal transacties in een jaar). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.