Donderdag 10 januari zijn de cijfers bekend gemaakt van het 4e kwartaal 2018 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland en in de beide regio’s binnen het gebied van de NVM afdeling Gouda. Tenzij anders vermeld zijn cijfers en percentages vergeleken met die van het 4e kwartaal 2017 en op basis van aanbod en transacties via NVM makelaars. Genoemde waarden betreffen in principe gemiddelden.

Spanning op Woningmarkt hoog maar stijgt minder snel

Landelijk

Het aanbod op de woningmarkt blijft afnemen, het afgelopen jaar met 22%, maar dat is minder snel dan voorheen. Ten opzichte van vorig kwartaal is er zelfs 5% aanbod bijgekomen. Vraagprijzen blijven stevig stijgen; het afgelopen jaar met bijna 11%. Van alle aanbod staat 23% al een jaar of langer te koop. Het aanbod bestaat voor zo’n 39% uit vrijstaande woningen en voor 17% uit appartementen.

Het aantal transacties is gedaald met 8% en ook dat is minder hevig dan voorheen. T.o.v. vorig kwartaal groeide het aantal transacties juist, en wel met 9%. Daarbij liepen de transactieprijzen op met ruim 10% naar nu €298.000 en daalde de verkooptijd van 52 naar nu 39 dagen. Bijna 38% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht, vorig jaar bedroeg dat 28%. Qua transacties is slechts 16% een vrijstaande woning en maar liefst 26% een appartement. Transactieprijzen stegen ca. 44% in 5 jaar tijd, variërend van 33% voor vrijstaande woningen tot wel 53% voor appartementen. In Amsterdam was de prijsstijging over de laatste 5 jaar met 94% het hoogst. De KI[1] bedraagt nu 3,6 waar dat vorig jaar nog 4,1 bedroeg.

Regio Gouda

Deze regio omvat de gemeenten Bergambacht, Bodegraven-Reeuwijk, Boskoop, Gouda, delen van Zuidplas, Schoonhoven, Vlist en Waddinxveen. Er staan halverwege het 4e kwartaal 523 woningen te koop in deze regio; een daling van 33% t.o.v. vorig jaar variërend van 21% afname bij vrijstaande panden tot wel 46% afname aan appartementen. Het aanbod stijgt hier ook het laatste kwartaal niet i.t.t. regio’s als Amsterdam en Haarlem. Ruim 19% van alle aanbod staat al een jaar of langer te koop.

Het aantal  transacties daalde ruim 13% naar nu 544 woningen maar nam t.o.v. vorig kwartaal toe met 10%. De afname t.o.v. vorig jaar betreft vooral appartementen (36% afname) simpelweg omdat er onvoldoende aanbod is voor potentiële kopers. Transactieprijzen lopen met ruim 8% op naar nu €268.000. Prijzen van rijwoningen lopen het snelst op (12%) terwijl prijzen van vrijstaande woningen daalden. Zo’n 33% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. De verkooptijd bedraagt in deze regio 41 dagen. In Gouda worden woningen steeds vaker verkocht aan Rotterdammers. Prijsstijging over de laatste 5 jaar bedraagt ca. 36%.

De woningmarkt raakt in deze regio steeds verder oververhit met nu een KI = 2,9 die vorig jaar nog 3,7 was. In de gemeente Gouda is de schaarste heviger met KI = 2,5 voor rijwoningen en zelfs 1,0 voor kleinere appartementen.

Regio Woerden

Onder deze regio vallen de gemeenten Woerden, Lopik, Montfoort en Oudewater. De hoeveelheid aanbod kent een daling van ruim 25% naar nu 156 woningen. De afname bedraagt voor alle woningtypen tussen de 18% en 32%. Bijna 18% van alle aanbod staat al een jaar of langer te koop.

Het aantal transacties nam af met ruim 13% naar 181 woningen; de tussenwoning wordt in deze regio het meest verkocht maar dat aantal was 19% lager dan een jaar geleden. Het aantal verkochte vrijstaande panden was zelfs bijna 32% lager. Transactieprijzen stegen met ruim 10% naar nu €364.000. Bijna 38% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht en verkopen lukt in gemiddeld 25 dagen waarmee deze regio van alle 76 regio’s de snelst verkopende is. Al jaren lang komt zo’n 5% van de kopers uit Utrecht maar het afgelopen jaar waren er wel meer kopers uit Amsterdam, ook zo’n 5% waar dit voorheen tussen 1% en 3% schommelde. Prijsstijging over de laatste 5 jaar bedraagt ca. 46%.

De oververhitting van de woningmarkt is in deze regio nog steeds fors en verandert niet of nauwelijks: de KI = 2,6 terwijl deze vorig jaar 2,8 bedroeg. In Woerden is voor rijwoningen en appartementen de KI = 1,4 of nog iets lager.

Conclusie

De druk op de woningmarkt is enorm, neemt ook nog iets toe maar niet zoveel als de afgelopen kwartalen. De woningschaarste is in beide regio’s binnen deze NVM afdeling nu vergelijkbaar. Amsterdam is niet langer de meest overspannen regio qua woningmarkt; in de regio’s om de vier grote steden heen en in de gemeente Groningen is de woningmarkt doorgaans zeker zo overspannen met KI < 3.

Het lagere segment (qua prijsniveau) verkoopt sneller en de prijzen in dat segment zijn harder gestegen dan in het hogere segment. Dat biedt kansen voor doorstromers.


[1] De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.