Dalend woningaanbod zorgt voor minder keuze consument.

Keerzijdes opbloeiende woningmarkt worden steeds meer zichtbaar.

Ger Jaarsma: ‘Verkopers spinnen garen in huidige markt’.

 

Nieuwegein, 6 oktober – Terwijl het aantal transacties blijft toenemen en de prijzen doorstijgen, groeit ook de tweedeling op de woningmarkt steeds meer. Die kloof gaapt niet alleen tussen “stad” en “platteland” en tussen huur en koop, maar het afnemende aanbod aan te koop staande woningen zorgt ook voor een tweespalt tussen verkopers en kopers. Die eerste groep komt relatief makkelijk van zijn woning af, terwijl de woningmarkt voor steeds meer kopers – met name starters – moeilijk toegankelijk wordt, vooral in de oververhitte regio’s. Dit is de voornaamste conclusie van de NVM die vandaag de woningmarktcijfers over het 3de kwartaal van 2016 presenteert*.

kwartaal-3-2016
 

In het afgelopen kwartaal wisselden ruim 41.000 bestaande koopwoningen van eigenaar. Dat is 15% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 53.500 transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal bijna 159.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars (ruim 206.500 transacties voor de gehele markt). Ook de gemiddelde woningprijs is in het 3de kwartaal toegenomen: met 1,3% t.o.v. een kwartaal eerder en 7,4% vergeleken met een jaar eerder. “De prijsontwikkeling in de NVM-regio Amsterdam begint met een plus van 22% op jaarbasis problematische vormen aan te nemen”, zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. “Er is sprake van een duidelijke tweedeling op de Nederlandse koopwoningmarkt. Dat uit zich in de regionale dynamiek. De ontwikkelingen in regio’s met veel krapte, zoals Amsterdam en een aantal centra van studentensteden zijn zorgelijk.”

kwartaal-3-2016-tijd

De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 80 dagen, 17 dagen minder dan een jaar geleden. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat, neemt steeds sneller af. Halverwege het 3de kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) stonden er bij NVM-makelaars ruim 101.000 woningen in aanbod. Dat is 24% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van meer dan 9%. In de totale bestaande koopwoningmarkt telt het woningaanbod nu 131.000 woningen. Jaarsma: “De verkopers spinnen garen bij het krimpende aanbod en kopers hebben steeds minder keuze.” Een potentiële koper kon in het 3de kwartaal 2016 gemiddeld kiezen uit ruim 7 woningen. De verkoopkans van woningen, die te koop komen, neemt verder toe. 54% van de nieuw in aanbod gekomen bestaande koopwoningen is binnen 90 dagen verkocht.

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

Opgaande lijn in aantal transacties zet door

De opgaande lijn in het aantal transacties zet ook in het 3de kwartaal 2016 door. In vergelijking met een jaar eerder zijn er het afgelopen kwartaal 15,0% meer bestaande koopwoningen verkocht. De doorstroming is duidelijk op gang gekomen, getuige de meer dan gemiddelde toenames van 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen (respectievelijk +19,1% en +23,6% in vergelijking met een jaar eerder). Ook valt op dat in meer landelijke NVM-regio’s als de Kop van Overijssel, Culemborg en Duiven Westervoort het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder met bijna 50% zeer sterk is toegenomen. Dit in tegenstelling tot in de oververhitte woningmarktregio’s, waar het aantal transacties maar nauwelijks is toegenomen (Utrecht: +3%), gelijk gebleven (Zuid Kennemerland: 0%) of zelfs is gedaald (Amsterdam: -13%, Stad Groningen eo: -9%). “De belangrijkste redenen voor de voortdurende stijging van het aantal transacties zijn de op gang gekomen doorstroming, de lage rente en daaruit volgende beperkte woonlasten en de stijgende woningprijzen. Het vertrouwen in de woningmarkt blijft onverminderd hoog”, stelt de NVM-voorzitter.

Grootste prijsstijging in 1 jaar sinds 2002

De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 3de kwartaal 2016 versneld toegenomen, en is nu 7,4% hoger dan een jaar eerder. Jaarsma: “We moeten terug naar 2002 om dit soort prijsstijgingen in een jaar tijd terug te zien.” De transactieprijs bedraagt 240.000 euro. Voor de 11de achtereenvolgende keer ligt de prijs daarmee boven het niveau van dat van één jaar eerder. De goedkoopste woningtypen stijgen in prijs harder dan de duurdere woningtypen (van vrijstaand +5,8% tot en met het appartement +8,9%). “De prijsontwikkeling is niet gelijkmatig over het land verdeeld”, aldus Jaarsma. “Waar in sommige regio’s de prijs nog maar nauwelijks toegenomen is, neemt deze in krappere gebieden met 10% of meer toe.”

De prijs van verkochte woningen is sinds het bereiken van de bodem in de zomer van 2013 landelijk gestegen met meer dan 16%. “In de NVM-regio Amsterdam zal het niet lang meer duren, of de prijs van verkochte woningen ligt er 50% hoger dan tijdens het bodemkwartaal”, weet de NVM-voorzitter. “Regio’s als Utrecht, Zuid Kennemerland, Waterland en Zaanstad kennen ook prijsstijgingen van 20% of meer.

De enorme vraag naar koopwoningen in deze gebieden is niet bij te benen door het uitponden van corporatiewoningen en het bouwen van nieuwe koopwoningen. Dat vertaalt zich ook in prijsstijgingen in de nieuwbouw.”

Woningen worden steeds sneller verkocht

De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal verder gedaald en uitgekomen op 80 dagen. Dat is een daling van bijna 19% in een jaar tijd. Op het dieptepunt in de markt lag de verkooptijd gemiddeld bijna 100 dagen hoger. Met gemiddeld 80 dagen is de verkooptijd dan ook terug op het niveau van voor de crisis. In regio’s, waar krapte is op de woningmarkt, ligt de verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning rond 1 maand. Jaarsma: “Wat nieuw op de markt komt, wordt ook sneller verkocht dan voor de crisis. 54% van de woningen die in het 2de kwartaal 2016 op de markt zijn gekomen, is binnen een kwartaal verkocht. In de krappe regio’s gaat het dan om 80% of meer.”

Weinig ‘licht’ meer tussen vraag- en transactieprijs

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs is verder gedaald tot slechts 2,5%. Dat is zelfs minder dan voor de crisis. Voor een appartement eindigt de onderhandeling in het 3de kwartaal 2016 gemiddeld 1,3% onder de vraagprijs. “Ondertussen wordt ook steeds vaker boven de vraagprijs verkocht, inmiddels in bijna 15% van de gevallen”, aldus de NVM-voorzitter. “In nog eens 12% van de gevallen wordt de vraagprijs betaald. Dus bij 1 op de 4 verkopen wordt de vraagprijs of meer betaald. Logischerwijs ligt dat percentage hoger in de krappe gebieden.” In de NVM-regio Amsterdam wordt gemiddeld (dus voor alle verkochte bestaande koopwoningen) 3,4% boven de vraagprijs betaald.

Aantal woningen in aanbod daalt in rap tempo

Het aantal bestaande koopwoningen dat op enig moment in het aanbod staat, daalt rap. Halverwege het 3de kwartaal 2016 stonden er 24% minder woningen te koop dan een jaar eerder. Totaal staan er bij NVM-makelaars nog ruim 101.000 woningen te koop (totale markt circa 131.000 woningen). Appartementen kenden van alle woningtypen veruit de grootste daling van het aanbod. Het aantal verkoopborden bij appartementen daalde in een jaar tijd met bijna 38%. De daling van het aanbod laat zich ook steeds sterker zien bij de 2-onder-1-kapwoningen (-19%) en vrijstaande woningen (-14%). Regionaal gezien is de afname nog veel sterker. In de regio’s rondom Amsterdam daalde het aanbod in een jaar tijd met ruim 40%, in de regio Amsterdam zelfs met 46%. Ook in de regio’s Utrecht en Groningen daalde het aanbod in een jaar tijd met ruim 44%. In praktisch alle NVM-regio’s is het aanbod t.o.v. een jaar eerder gedaald, met uitzondering van de NVM-regio noordoost Groningen. De toename in deze regio is vooral het gevolg van de enorme toename van het aantal woningeigenaren dat de woning het afgelopen jaar te koop heeft gezet. Jaarsma: “De afname van het aanbod is voor het grootste deel het gevolg van de hoge aantallen transacties die de NVM de laatste kwartalen geregistreerd heeft. Maar in een aantal regio’s blijft het aantal huishoudens dat een nieuwe stap in zijn wooncarrière wil zetten en de eigen woning te koop zet, achter. Daar zijn allerlei redenen voor, zoals een onzekere inkomenssituatie, een verwachte restschuld of anderzijds omdat men tevreden is over de huidige woning. Toch valt het op dat in dynamische regio’s rondom Utrecht en Amsterdam minder huishoudens hun woning te koop zetten dan een jaar eerder.”