Afgelopen donderdag zijn de cijfers bekend gemaakt van het 2e kwartaal 2018 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland en in de beide regio’s binnen het gebied van de NVM afdeling Gouda. Tenzij anders vermeld zijn cijfers en percentages vergeleken met die van het 2e kwartaal 2017 en op basis van aanbod en transacties via NVM makelaars. Genoemde waarden betreffen in principe gemiddelden.

 

Landelijk

Het aantal woningtransacties blijft stevig dalen; Dit kwartaal werden ruim 38.600 woningen verkocht (zie afbeelding), 10,6% minder dan vorig jaar. De daling is het sterkt bij appartementen met bijna 18% minder verkopen. Transactieprijzen stijgen 10,4% in een jaar tijd en bedragen nu €288.000 (zie afbeelding) bij een benodigde verkooptijd van 45 dagen en dat is al weer 16 dagen sneller dan vorig jaar. Gemiddelde prijs zal vermoedelijk begin 2019 door de €300.000 grens gaan. Prijsstijging bij appartementen is met ruim 16% veel hoger dan bij tussenwoningen die ruim 8% noteren. Oorzaak is mede dat appartementen met name voorkomen in stedelijk gebied met een hogere dynamiek van de woningmarkt.

Het aanbod aan koopwoningen daalt het afgelopen jaar met 34%. Appartementen kenden een aanboddaling van ruim 43%. De druk op de appartementenmarkt is dan ook erg groot. De woning schaarste uitgedrukt in een krapte-indicator[1] bedraagt nu 3,8 (vorig jaar 5,1). Toch staat nog altijd 30% van het aanbod een jaar of langer te koop.

 

Regio Gouda

Deze regio omvat de gemeenten Bergambacht, Bodegraven-Reeuwijk, Boskoop, Gouda, delen van Zuidplas, Schoonhoven, Vlist en Waddinxveen. Het aantal transacties daalt fors met 17% naar nu 516 woningen. De daling is het sterkst bij tussenwoningen (23%) en appartementen (29%). Transactieprijzen lopen met ruim 11% op naar nu €265.000. Appartementen werden zelfs bijna 17% duurder. In deze regio wordt ruim 32% van de woningen boven de vraagprijs verkocht en de verkooptijd bedraagt 53 dagen maar vrijstaande huizen torenen daar met ruim 200 dagen verkooptijd wel bovenuit.

Er staan halverwege het 2e kwartaal nog 596 woningen te koop in deze regio; een forse daling van ruim 40%; voor appartementen is deze daling bijna 57%. De woningmarkt is in deze regio enigszins oververhit en met een KI van 3,5 een echte verkopersmarkt. In de gemeente Gouda is de schaarste aan kleinere appartementen (tot 80 m2) het grootst met een KI = 1,4. De dynamiek in deze regio bleef de afgelopen tijd wat achter bij omliggende regio’s maar neemt nu flink toe met alle bijbehorende kenmerken: sterk dalend aanbod, transacties en verkooptijden en tegelijk flink oplopende transactieprijzen.

 

Regio Woerden

Onder deze regio vallen de gemeenten Woerden, Lopik, Montfoort en Oudewater. Het aantal transacties neemt hier af met bijna 26% naar 163 woningen; het aantal verkochte vrijstaande woningen bleef gelijk op 34 stuks. Transactieprijzen stijgen met 13% naar nu €368.000. Omgerekend per m2 lopen de prijzen echter slechts ruim 3% op; conclusie is dat er vooral grotere huizen zijn verkocht (dan vorig jaar). Bijna 33% van alle woningen worden boven de vraagprijs verkocht en voor verkoop zijn gemiddeld 47 dagen nodig.

De hoeveelheid aanbod is ruim 41% afgenomen naar nu 157 woningen. De hoeveelheid aanbod van alle woningtypen daalt stevig. De woningmarkt is in deze regio oververhit met een KI van nu 2,9. In de gemeente Woerden is veel vraag maar bijna geen aanbod meer aan appartementen zodat de KI = 0,5 is. De KI is in deze gemeente voor alle woningtypen kleiner dan 2, uitgezonderd vrijstaand met KI = 8. Buiten de gemeente Woerden is de markt iets rustiger.

 

Conclusie

De druk op de woningmarkt neemt meer en meer toe met dalend hoeveelheid aanbod, dalende transactieaantallen en, mede door de grote vraag, snel stijgende transactieprijzen tot gevolg. Waar 5 jaar geleden 3% van de woningen verkocht wordt boven de vraagprijs is dat nu 33%, in sommige regio’s is dat percentage nog veel hoger. Steeds meer huizenbezitters willen eerst kopen en dan pas verkopen.

Volgens de Nationale Woonagenda moeten er in 2018 56.000 nieuwe koopwoningen worden gebouwd. De realisatie blijft steken rond de 43.000 (30.000 via NVM makelaars) zodat sprake blijft van een tekort. De gemiddelde transactieprijs is een stuk hoger dan in de bestaande bouw en bedraagt €339.000. Het zijn dan ook steeds meer doorstromers die nieuwbouw kopen en steeds minder koopstarters. De koopstarter heeft het echt moeilijk op de woningmarkt.

[1] De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.