NVM-voorzitter Ger Jaarsma: ‘Starters steeds minder kans op oververhitte woningmarkt. Woningmarktregie noodzakelijk’

 

Vraag overstijgt aanbod: minder transacties in krappe regio’s, ruimere woningmarkten verkopen goed

Nieuwegein, 12 oktober – Een krimpend woningaanbod dat niet aan de grote vraag kan voldoen en aanhoudende prijsstijgingen, met name in de steden en de Randstad-regio’s. Dat is de belangrijkste conclusie van de woningmarktcijfers over het 3de kwartaal 2017 die de NVM vandaag presenteert. Een aantal gemeenten, zoals Amsterdam, Delft en Leiden zag het aantal transacties het afgelopen kwartaal met ongeveer 15% dalen. De ruimere woningmarktgebieden in Nederland profiteren wel van de aantrekkende woningmarkt. Zij verkochten relatief meer woningen. De gemiddelde woningprijs steeg in het 3de kwartaal naar 264.000 euro; een stijging van bijna 10% vergeleken met een jaar eerder.

Het regeerakkoord van het deze week aangetreden kabinet van VVD, CDA, D66 en CU heeft de onverdeelde aandacht van de NVM. Voorzitter Ger Jaarsma: “Gezien de toenemende tekorten op de huidige woningmarkt en het achterblijven van de nieuwbouwopgave, hoopt de NVM de komende jaren constructief bij te kunnen dragen om het regeringsbeleid in de juiste richting te helpen.”

De NVM-voorzitter vindt het een goede zaak dat de nieuwe regering over de volle breedte van de woningmarkt maatregelen neemt. “Samenhang is belangrijk voor een evenwichtige woningmarkt. Het liefst hadden we al eerder voor een interdepartementale minister voor Bouwen gepleit, maar ik hoop dat dit Kabinet een duidelijke regierol op zich neemt ten aanzien van de woningmarkt. Want regie is echt noodzakelijk voor een goede balans tussen koop en huur, voor de sociale en vrije huursector, voor starters en doorstromers, voor wonen in de stad en op het platteland, en om ervoor te zorgen dat alle Nederlanders hun woonwensen kunnen realiseren en goed kunnen reizen tussen woning en werk. De NVM-ondernemers kunnen met hun grote kennis van de markt en de woonconsument bijdragen aan verdere verbetering. Kabinet, benut onze inbreng!”

 

Woningmarkt raakt oververhit: vraag overstijgt aanbod

Voor het tweede achtereenvolgende kwartaal is het aantal woningtransacties praktisch gelijk gebleven aan hetzelfde kwartaal een jaar eerder. NVM-makelaars verkochten bijna 41.000 woningen (ofwel bijna 59.000 woningtransacties voor de gehele bestaande koopwoningmarkt). Tussen de verschillende typen eengezinswoningen met plussen van 2% tot 9%, zorgen de appartementen – het meest verkochte woningtype – voor het tegenwicht met een daling van 9,4%. In de afgelopen vier kwartalen verkochten de NVM-makelaars gezamenlijk 169.000 woningen (plusminus 230.000 voor de totale markt). “De woningmarkt is op veel plaatsen, met name in de steden, oververhit”, constateert Jaarsma. In krappe woningmarkten, waar veel appartementen staan, zijn de dalingen het meest duidelijk en kan het aanbod de vraag amper nog aan. Amsterdam zag het aantal transacties met 17% teruglopen, Delft met 16% en Leiden met 14%. Ook Woerden kende een daling van 14% in het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder. “Grote plussen worden juist behaald in woningmarkten waar het herstel relatief laat op gang is gekomen.” Zo zijn er in regio’s als noord-Limburg, zuidoost-Groningen en Hardenberg ruim 30% meer woningen verkocht in vergelijking met een jaar eerder.
Ruime woningmarktgebieden zien stijgend aantal verkopen

In een door driedeling gekenmerkte woningmarkt slaat de stemming om. “In de ruime woningmarktgebieden zit de vaart in de woningmarkt er lekker in met (flinke) plussen in het aantal transacties en nog voldoende aanbod om ook in de nabije toekomst voldoende transacties te realiseren”, ziet de NVM-voorzitter.

“In de krappe woningmarktgebieden stagneert de markt juist met een daling in het aantal transacties, flinke prijsstijgingen en door het gebrek aan voldoende (nieuwbouw)aanbod staat de doorstroming onder druk en komen starters niet aan de bak.” De oververhitting begint volgens Jaarsma zijn tol te eisen. In Amsterdam is het aantal transacties tot 200.000 euro met 67% gedaald in een jaar tijd, in Utrecht met ruim 40% en in Den Haag en Rotterdam 30%. “Huishoudens met een beperkte financiële armslag zullen hun heil moeten zoeken in omliggende gebieden of uit moeten wijken naar de vrije huursector.”
Woningprijzen blijven maar stijgen

Andermaal heeft de transactieprijs van verkochte bestaande koopwoningen een nieuw record bereikt. Voor een woning in het 3de kwartaal 2017 is gemiddeld 264.000 euro betaald. Dat is 9,7% meer dan een jaar geleden. De prijs van een gemiddeld verkocht appartement is met 14% gestegen in een jaar tijd. De prijs van verkochte tussenwoningen in het afgelopen kwartaal lag bijna 8% hoger. Een steeds groter deel van de Randstad kent een stijging van de transactieprijzen die boven de 15% uitkomt: Leiden (18,8%), Den Haag eo (18,0%), Almere (17,5%), Amsterdam (17,1%), Haarlemmermeer (16,7%) en het Gooi (15,5%).

 

Verkooptijden woningen dalen verder

In het 3de kwartaal 2017 valt vooral de verkooptijd van verkochte vrijstaande woningen op. In vergelijking met een jaar eerder kent dit type de kleinste daling, in vergelijking met een kwartaal eerder juist de grootste daling. Dit is een terugkerend fenomeen in het 3de kwartaal van het jaar. Feit is dat de verkooptijd van de vrijstaande woningen onder de 4 maanden is gedoken (115 dagen). Bij de verkochte andere typen woningen bedraagt de verkooptijd gemiddeld tussen bijna 1,5 en nog geen 2 maanden. Minder dan 10% van de verkopen heeft daarvoor een jaar of langer te koop gestaan. Daarmee zijn het afgelopen kwartaal bijna 3.800 van de om en nabij 28.000 woningen die aan het begin van het 3de kwartaal 1 jaar of langer te koop stonden het afgelopen kwartaal verkocht.

 

Bijna kwart woningen boven de vraagprijs verkocht

Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt, is in het 3de kwartaal toegenomen tot bijna 25%. Nog eens 15% wordt bovendien voor de vraagprijs verkocht. Jaarsma: “Dit zijn ongekend hoge percentages. Naast de ‘reguliere’ woningzoekers zijn ook particuliere beleggers actief op de woningmarkt. In de concurrentiestrijd om het eigendom over de woning te verkrijgen, gaat men voor de maximale prijs. Verkopers spelen hierop in door met scherpe vraagprijzen het aantal gegadigden voor een woning te maximaliseren.” Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is in het afgelopen kwartaal gedaald tot 1,1%. Voor appartementen wordt gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is. Gemiddeld gaat het om 1,0%. Voor woningen die net op de markt gekomen zijn en verkocht worden (binnen 90 dagen), wordt gemiddeld genomen slechts 0,3% op de vraagprijs toegegeven. Het zijn duidelijke signalen van een verhitte woningmarkt volgens de NVM-voorzitter.

 

Woningaanbod kan vraag niet langer aan

Er zijn te weinig Nederlandse huishoudens die hun woning te koop zetten om aan de huidige vraag naar woningen te voldoen. Daardoor neemt het te koop staande aanbod steeds verder af. Halverwege het 3de kwartaal van 2017 stonden er bij NVM-makelaars nog 63.500 woningen te koop (totale bestaande koopwoningmarkt 86.500), ruim 37% minder dan een jaar eerder. Het te koop staande aanbod van appartementen is in een jaar tijd gehalveerd. Dat zien we ook terug in een daling van het aanbod in sterk stedelijke regio’s met veel appartementen in de voorraad, zoals Delft (-53%), Den Haag (-50%) en Rotterdam (-48%).

Het aantal huishoudens dat een woning te koop heeft gezet via een NVM-makelaar is in het voorbije kwartaal gedaald met 4% in vergelijking met een jaar eerder. Op jaarbasis blijft het aantal woningen dat te koop wordt gezet, al een tijd lang schommelen rond de 170.000 woningen. “En dat terwijl er tien jaar geleden nog meer dan 190.000 woningen op jaarbasis te koop werden gezet”, zegt Jaarsma.

 

“Een belangrijke vraag is waarom er nu minder huishoudens hun woning te koop zetten. De voornaamste reden is volgens mij dat veel mensen hun huis niet te koop zetten voor ze een nieuwe woning hebben gevonden.

Ze wachten op elkaar. Een deel van het antwoord zou ook kunnen liggen in het feit dat de woning waarnaar ze willen doorstromen (nog) niet beschikbaar is door het gebrek aan nieuwbouw in de afgelopen jaren. En voor een deel kunnen het nog huishoudens zijn die wachten tot hun woning ‘boven water’ is, voordat zij tot koop over willen gaan.”

 

Vrijstaande woningen vormen grote portie in het totale aanbod

Het percentage vrijstaande woningen in het totale aanbod is het afgelopen decennium fors toegenomen. Was het aandeel in 2008 nog een kwart, inmiddels is 38% van alle woningen in het aanbod vrijstaand. De toename gaat vooral ten koste van het relatieve aandeel dat appartementen in het totale aanbod hebben. Appartementen vormen nu 17% van het totale aanbod, terwijl dat negen jaar geleden nog iets meer dan een kwart was. Het aandeel van tussenwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en hoekwoningen is procentueel maar beperkt veranderd.

 

Vraagprijzen de koop staande woningen stijgen, en steeds sneller

De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning stijgt, en stijgt ook steeds sneller. Voor de gemiddeld te koop staande woning in het 3de kwartaal van 2017 wordt een prijs van 337.000 euro gevraagd. Dat is een stijging van 8,4% ten opzichte van vorig jaar. De vraagprijsstijging gaat het snelst bij appartementen, +16,5% in een jaar tijd naar 207.000 euro. De woningen die in de NVM-regio Amsterdam te koop stonden halverwege het 3de kwartaal kenden een vraagprijs van gemiddeld 506.000 euro. Amper 200 bestaande koopwoningen zijn er in het aanbod te vinden met een vraagprijs tot 200.000 euro en afgelopen kwartaal kregen slechts 230 woningen in deze prijsklasse een verkoopbord aan de muur. “Voor mensen met een beperkte financieringsruimte lijkt daarmee geen plaats meer te zijn in de regio Amsterdam”, aldus de NVM-voorzitter.