Transactiegroei woningmarkt is eruit; prijzen blijven hoog

NVM-voorzitter Ger Jaarsma: ‘Nieuwbouw moet huizenmarkt voor imploderen behoeden’

Nieuwegein, 13 juli – Het tekort aan nieuw woningaanbod heeft het aantal transacties het afgelopen kwartaal gedrukt. Daarmee lijkt voorlopig de groei eruit. Voor het eerst in 13 jaar stonden er in het 2de kwartaal* in Nederland minder dan 100.000 bestaande koopwoningen in aanbod. “Voortvarend aan de slag met nieuwbouw is nu prioriteit nummer 1”, zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. “Om te zorgen dat de woningmarkt niet implodeert en de prijzen niet exploderen, zullen gemeenten, ontwikkelaars en makelaars hun beste beentje moeten voorzetten om straks 18 miljoen Nederlanders een woning op maat te bieden, inclusief goede infrastructuur en andere noodzakelijke voorzieningen.”

Afname aantal transacties vooral in krappe regio’s

Hoewel het over de hele linie goed gaat in de Nederlandse woningmarkt, blijven de regionale verschillen groot. Er is sprake van een driedeling: krappe woningmarkten, evenwichtige woningmarkten en ruime woningmarkten.

Krappe woningmarkten, zoals de Randstad, en de steden Groningen en Eindhoven waar een consument keuze heeft uit 5 of minder woningen, kennen gemiddeld een daling in het aantal transacties van ongeveer 8% vergeleken met een jaar eerder. Dit wordt veelal veroorzaakt door een tekort aan nieuw aanbod van bestaande koopwoningen. Het te koop staande aanbod daalde in deze regio’s in een jaar tijd met meer dan 40%. In vergelijking met de prijzen halverwege 2008 liggen deze inmiddels al weer 10% hoger. Deze krappe woningmarkt bepalen voor een belangrijk deel het beeld op de Nederlandse koopwoningmarkt: bijna de helft van het aantal transacties vindt in deze regio’s plaats.

Evenwichtige woningmarkten (met een krapte-indicator tussen 5 en 10) noteren een stijging in het aantal transacties van 6% in vergelijking met een jaar eerder en een daling van het te koop staande aanbod van 33%. Transactieprijzen liggen gemiddeld nog altijd 4% onder het niveau van 2008.

In de ruime woningmarkten (met een krapte-indicator van 10 of meer) zijn gemiddeld 8% meer woningen verkocht dan een jaar eerder. Het te koop staande aanbod daalde daar met ‘slechts’ 25%. De gerealiseerde transactieprijzen liggen daar gemiddeld nog bijna 7% onder het (record)niveau van 2008.

 

De woningmarkt in het 2de kwartaal 2017

In het 2de kwartaal 2017 wisselden ruim 42.600 bestaande NVM-koopwoningen van eigenaar (totale markt 56.900). Daarmee is na 15 kwartalen een einde gekomen aan de stijging van het aantal transacties. De prijs van de gemiddelde verkochte woning is in het 2de kwartaal 2017 toegenomen tot 258.000 euro. De prijsontwikkeling vergeleken met een jaar eerder is +9,0%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt ruim 25% hoger dan op het dieptepunt en 2% hoger dan in 2008. Vooral appartementen worden duurder verkocht. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 63 dagen, 25 dagen minder dan een jaar geleden.

Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af. Halverwege het 2de kwartaal 2017 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars bijna 73.000 woningen in aanbod (totale markt 97.000). Dat is 35% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van bijna 8%. De looptijd van het in aanbod staande koopwoningen is in een jaar tijd met ruim 22% gedaald tot 256 dagen. 38% van de woningen staat een jaar of langer te koop, 17% zelfs drie jaar of langer. Een potentiële koper kon in het 2de kwartaal uit zo’n 5 woningen kiezen. De verkoopkans van woningen die te koop komen, neemt verder toe. 65% van de nieuw in aanbod gekomen woningen is binnen 90 dagen verkocht.

Aantal transacties stijgt niet langer

Na 15 kwartalen is er een einde gekomen aan de stijging van het aantal transacties. “Het gaat slechts om een daling van 0,8%, maar het is een belangrijk signaal in de bestaande koopwoningmarkt”, zegt Jaarsma. Aan de uitbundige groei van het aantal transacties is een einde gekomen. Sinds het 2de kwartaal van 2013 verdubbelde het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars op jaarbasis van ongeveer 82.000 in 2013 tot 168.000 nu. De kentering kondigde zich volgens de NVM-voorzitter al enige tijd aan: in de krappe woningmarktregio’s werd al langer een afname van het aantal transacties geconstateerd. “Die ontwikkeling ging niet gepaard met een toename van nieuw aanbod: het aantal huishoudens dat de woning te koop zet, neemt niet echt toe en de nieuwbouw kan de vraag niet bijhouden.” Dit kwartaal is de ontwikkeling van het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder in 34 van de 76 NVM-regio’s negatief. Uitschieters zijn Amsterdam (-22%), Delft e.o. (-18%), Leiden (-17%) en Opsterland (-17%). Er zijn ook NVM-regio’s waar de woningmarkt juist volledig tot bloei gekomen is. Regio’s als Lelystad (+48%), Waalwijk/ Drunen (+42%), Noord-Limburg (+36%) en Duiven/ Westervoort (+35%) kenden een uitstekend kwartaal.

“De daling van het aantal transacties is wat woningtype betreft volledig te wijten aan de appartementen”, aldus Jaarsma. “Daarvan zijn er ruim 11% minder verkocht dan een jaar eerder.” Het aandeel van appartementen in het totaal aantal verkopen van NVM-makelaars daalde tot 27,5%, het laagste aandeel in 15 jaar tijd. De andere woningtypen kennen heel kleine plusjes (tussenwoning +1%, hoekwoning +0,3%), oplopend tot een plus van 12% bij de vrijstaande woningen. Opvallend is dat in vergelijking met het 2de kwartaal van 2008 er nu 36% meer vrijstaande woningen verkocht worden, terwijl er maar rond 10% meer tussenwoningen en appartementen worden verkocht dan destijds. Op de totale bestaande koopwoningmarkt zijn in het afgelopen kwartaal naar schatting 56.900 woningen verkocht, de laatste 4 kwartalen samen gaat het dan om 225.000 woningen.

Transactieprijs op recordhoogte; ‘grote’ groei is er echter uit

De ‘versnelling’ in de groei van de transactieprijs van verkochte woningen is eruit. Voor het derde achtereenvolgende kwartaal ligt de prijs van de gemiddeld verkochte woning tussen de 9,0% en 9,4% hoger dan een jaar eerder. Het prijsniveau heeft dan ook een nieuw recordniveau bereikt. Nooit eerder is de prijs van de gemiddeld verkochte woning zo hoog geweest als in het 2de kwartaal van 2017: ruim 258.000 euro. Jaarsma: “De prijs ligt daarmee 2% boven het niveau dat vlak voor de crisis het vorige record markeerde. Vooral het prijsniveau van appartementen is hieraan debet. Dat prijsniveau ligt met zo’n 203.000 euro bijna 20.000 euro boven het niveau van vlak voor de crisis.”

De keerzijde van de hoge prijzen is volgens de NVM-voorzitter, dat mensen vaker woningen aan hun neus voorbij laten gaan. “Ze hebben geen zin om tegen andere gegadigden op te bieden. Om een verdere prijsexplosie, met name in de krappe regio’s, te voorkomen en een betere doorstroming te bevorderen, is nieuwbouw dringend nodig.”

De prijs van appartementen is het afgelopen jaar met 12,5% het hardst toegenomen De andere woningtypen kennen een prijsontwikkeling die onder het totale gemiddelde ligt: van 6,0% bij de twee-onder-eenkapwoningen tot en met 8,1% bij tussenwoningen en vrijstaande woningen. “Het appartement is het woningtype dat het meest te vinden is in de krappe woningmarktregio’s”, stelt de NVM-voorzitter. “Het verbaast dus niet dat dit woningtype het meest in prijs stijgt.”

De prijs van de gemiddeld verkochte woning in krappe woningmarktregio’s gaat soms exorbitant hard omhoog. Amsterdam (+21,6%), Almere (+16,4%), Zaanstreek (+15,8%) en Leiden (+15,3%) kennen sterke stijgingen. Opvallend is ook de prijsstijging in Zuidwest-Friesland met een plus van 19,0%. Een enkele woningmarktregio noteert een daling van de verkoopprijzen: de Zeeuwse Eilanden (-0,9%), Zeeuws-Vlaanderen    (-2,2%) en Uden e.o. (-1,3%). In deze 3 regio’s stijgt echter het aantal transacties nog met zeker 15%.

Gebrek aan aanbod en hoge prijzen voornaamste belemmering voor kopers

Uit de verkoopcijfers van de NVM blijkt dat de verkopen op de huizenmarkt enigszins stagneren. NVM heeft daarom onderzoek laten doen naar de redenen die van invloed kunnen zijn op die stagnerende huizenmarkt. De doelgroep in dit onderzoek bestond uit personen in de leeftijd van 20 tot 70 jaar, die van plan zijn om in de komende 12 maanden een huis te kopen en/of te verkopen. Het onderzoek, uitgevoerd door Vostradamus, laat zien dat mensen die overwegen een (nieuw) huis te kopen vooral een grotere woning, meer wooncomfort en een leukere woonomgeving willen. Gevraagd naar de voornaamste redenen die respondenten aangeven van het weerhouden van het kopen van een woning zijn: een gebrek aan aanbod (30%), verkopen (ver) boven de vraagprijs (25%) en ontoereikende financiële middelen (11%).

Gemiddelde verkooptijd woningen daalt naar 2 maanden

In het 2de kwartaal 2017 zijn de verkooptijden van verkochte woningen wederom hard gedaald. De verkooptijd is gedaald tot een luttele 2 maanden en bedraagt bij de appartementen, tussen- en hoekwoningen nog slechts anderhalve maand. Bij vrijstaande woningen is de verkooptijd met 5 maanden nog het hoogst. Jaarsma: “Eind 2013 kostte het verkopen van een appartement nog gemiddeld 5 maanden. Het geeft nogmaals aan hoe sterk de woningmarkt veranderd is de afgelopen jaren.” In krappe woningmarktregio’s als Amsterdam, Haarlem, Utrecht en Groningen werden koopovereenkomsten gemiddeld een maand of minder na op de markt komen getekend.

Bijna kwart woningen verkocht boven de vraagprijs

Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt, is in het 2de kwartaal toegenomen tot 22,5%. Ruim 14% wordt bovendien voor de vraagprijs verkocht. “Dit zijn ongekend hoge percentages”, zegt de NVM-voorzitter. “Kopers zien zich door het gebrek aan aanbod en de vele vragers in de markt gedwongen om boven de vraagprijs te bieden. Het zijn niet alleen huishoudens die op zoek zijn naar een eigen woning, die als vragers in de markt actief zijn. Ook particuliere beleggers zijn actief en bieden vaak boven de vraagprijs mee.” Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is in het 2de kwartaal 2017 gedaald tot 1,5%. Voor het eerst in de historie is er voor appartementen gemiddeld zelfs meer betaald dan dat er gevraagd is (gemiddeld 0,2%). Voor woningen die net op de markt gekomen zijn en binnen 90 dagen verkocht worden, wordt gemiddeld genomen slechts 0,4% op de vraagprijs toegegeven. Het zijn volgens Jaarsma “duidelijke signalen van een verhitte woningmarkt.”